חוזה שכירות דירה וחוק שכירות הוגנת: ערבויות, תיקונים, הארכה ויציאה מוקדמת – המדריך המלא לשוכרים ולמשכירים

חוזה שכירות דירה קובע את הזכויות והחובות של השוכר ושל המשכיר לאורך כל תקופת השכירות. מאז 2017 החוק עצמו קובע כמה כללים לחוזי שכירות למגורים, וחלק מהם חלים גם אם בחוזה כתוב משהו אחר.

המדריך מסביר על אילו חוזים חלים הכללים, וכיצד הם מטפלים בערבויות, בתיקונים, בהארכת החוזה, ביציאה מוקדמת ובפינוי. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. לפני שחותמים, או כשיש מחלוקת, כדאי להתייעץ עם עורך דין.

על אילו חוזים חל חוק שכירות הוגנת

אין חוק נפרד בשם ״חוק שכירות הוגנת״. זה הכינוי לחוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע״ז-2017, שהוסיף לחוק משנת 1971 פרק מיוחד לחוזי שכירות למגורים. התיקון פורסם ברשומות ב-19.7.2017, והוראותיו נכנסו לתוקף ב-17.9.2017.

לפי כל זכות, ההגנות חלות על הסכם שכירות בלתי מוגנת של דירת מגורים, בתנאים הבאים:

• השכירות היא לפחות ל-3 חודשים, או שיש אופציה להאריך אותה ליותר מ-3 חודשים.
• השכירות היא עד 10 שנים, או שלמשכיר יש אפשרות לבטל את החוזה לפני תום 10 שנים.

לפי סקירות משפטיות של החוק, יש גם חריגים. התיקון לא חל על שכירות שבה דמי השכירות הם 20,000 ₪ לחודש ומעלה (לפי הנוסח מ-2017), על מעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים, על נכסים עסקיים ועל דירות שחל עליהן חוק הגנת הדייר. סכומים יכולים להשתנות, ולכן כדאי לבדוק את הנוסח המעודכן של החוק.

חוזה שנחתם לפני שהתיקון נכנס לתוקף, או חוזה ישן שהוארך: כדאי לבדוק עם עורך דין אם הכללים החדשים חלים עליו.

מה צריך להופיע בחוזה, ומהי דירה ראויה למגורים

בחוק יש סעיף שמפרט אילו פרטים חוזה שכירות למגורים צריך לכלול, ושר המשפטים מוסמך להוסיף עליהם. בפועל, בחוזה מסודר בדרך כלל מופיעים:

• פרטים מלאים של הצדדים ושל הדירה.
• תקופת השכירות ותנאי האופציה, אם יש.
• דמי השכירות, המועד ואופן התשלום, וההצמדה אם יש.
• הערובות.
• רשימת הציוד ותיאור מצב הדירה כשהיא נמסרת לשוכר.

תיעוד הליקויים בתמונות ביום המסירה יכול לעזור מאוד במחלוקת על הפיקדון בסוף השכירות.

דירה ראויה למגורים

לפי סעיף 25ו לחוק, המשכיר חייב למסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים. אם הוא מוסר דירה שאינה ראויה למגורים, זו הפרת חוזה. התוספת הראשונה לחוק מפרטת מתי דירה אינה ראויה למגורים, למשל כשאין בה מערכת ניקוז, או כשאין בה מערכת תקינה של מים נקיים. את הרשימה המלאה כדאי לקרוא בנוסח החוק.

בנוסף, המשכיר צריך לתת לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש בדירה ובמתקנים שבה, ככל שיש בהן צורך, לא יאוחר מיום מסירת הדירה.

ערבויות, פיקדון ומימוש: מה מותר

לפי כל זכות, אם התנאים מתקיימים, סך הערובות שמשכיר רשאי לדרוש הוא הנמוך מבין:

• דמי השכירות של 3 חודשים.
• דמי השכירות של שליש מתקופת השכירות.

התקרה חלה על הסכום של כל הערובות יחד, ולא על כל ערובה בנפרד. לכן מותר לבקש גם צ׳ק ביטחון וגם ערבות בנקאית, כל עוד הסכום הכולל לא עובר את התקרה.

כל זכות מסבירה שערבות בנקאית כפופה לתקרה כי היא כרוכה בהוצאה כספית לשוכר (עמלת בנק). מקורות משפטיים חלוקים בשאלה אם שטר חוב וערבים אישיים נכללים בתקרה. בשאלה הזאת כדאי להתייעץ עם עורך דין.

מתי מותר לממש ערובה

החוק מונה את המקרים שבהם מותר לממש ערובה, ואת הסכום שמותר לממש בכל מקרה. שתי דוגמאות:

• השוכר לא שילם דמי שכירות: מותר לממש עד גובה החוב.
• השוכר לא תיקן ליקוי שבאחריותו: מותר לממש עד עלות התיקון.

לפני מימוש, המשכיר צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולתת לו הזדמנות לתקן את המצב.

החזר פיקדון שכירות

בסוף השכירות המשכיר צריך להחזיר את הערובה, או את מה שנשאר ממנה, יחד עם הרווח שהפיק ממנה, כמו ריבית. המועד: עד 60 יום מהיום שהשוכר החזיר את הדירה, או מהיום שהשוכר שילם את כל חובותיו, כמו חשמל, ארנונה ומים. הקובע הוא המאוחר מביניהם.

אם המשכיר לא מחזיר את הערובה, אפשר לשלוח לו דרישה בכתב, ואם זה לא עוזר, לפנות לבית המשפט. תביעה קטנה היא אחת האפשרויות. התקרה של תביעה קטנה מתעדכנת מעת לעת, ולכן כדאי לבדוק אותה באתר הרשות השופטת.

מי מתקן ליקויים בדירה שכורה, ותוך כמה זמן

סעיף 25ח לחוק קובע מי אחראי לתיקון:

סוג הליקוי	מי מתקן	מועד
ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר	השוכר, על חשבונו, אלא אם הוסכם אחרת	החוק לא קובע מועד
ליקוי אחר שאינו קל ערך	המשכיר, על חשבונו	זמן סביר, ולא יותר מ-30 יום מהדרישה
ליקוי דחוף, שלא מאפשר לגור בדירה באופן סביר	המשכיר, על חשבונו	זמן סביר, ולא יותר מ-3 ימים מהדרישה

לפי כל זכות, החובה של המשכיר לתקן ליקויים שאינם קלי ערך ולא נגרמו משימוש בלתי סביר חלה גם אם בחוזה כתוב שהם באחריות השוכר.

מה זה אומר בפועל לגבי דוד, נזילה או מזגן? התשובה תלויה בסיבה לתקלה ובחומרתה. תקלה מבלאי רגיל היא בדרך כלל באחריות המשכיר. נזק שהשוכר גרם הוא באחריות השוכר.

כשהמשכיר לא מתקן: השוכר יכול לתקן בעצמו ולדרוש מהמשכיר את ההוצאות. סקירות משפטיות מזכירות גם אפשרות להפחית מדמי השכירות לפי סעיף 9 לחוק. לפני שמנכים כסף משכר הדירה, כדאי להתייעץ עם עורך דין.

לפי סעיף 6(ג)(2) לחוק, שוכר שגילה ליקוי ולא הודיע עליו למשכיר תוך זמן סביר עלול לאבד את הזכות להסתמך עליו. לכן כדאי להודיע בכתב ולשמור תיעוד.

מי משלם על מה, אופציה להארכה ושכר הדירה

תשלומים שוטפים

בדרך כלל השוכר משלם, נוסף על דמי השכירות, ארנונה, חשבונות שוטפים וועד בית. החוק מסדיר גם תשלומים שאסור להטיל על השוכר. ביטוח מבנה וביטוח תכולה, ועלות הכנת החוזה בידי עורך דין, מומלץ לבדוק בנוסח החוק ולכתוב במפורש בחוזה.

דמי תיווך

לפי החוק, השוכר לא משלם דמי תיווך שהמשכיר התחייב לשלם למתווך. מותר לגבות מהשוכר דמי תיווך רק אם השוכר עצמו חתם על הסכם תיווך עם המתווך. מקורות משפטיים מציינים שגם אם השוכר הסכים לשלם במקום המשכיר, הוא רשאי לסרב.

אופציה להארכת חוזה שכירות

• אם האופציה ניתנה למשכיר: הוא צריך להודיע לשוכר לפחות 90 יום לפני סוף התקופה אם הוא רוצה לממש אותה. הוא רשאי לממש אותה רק אם תנאי ההארכה נקבעו מראש בחוזה.
• אם האופציה ניתנה לשוכר: הוא צריך להודיע למשכיר לפחות 60 יום לפני סוף התקופה.

העלאת שכר דירה

במהלך תקופת החוזה, דמי השכירות הם מה שנקבע בחוזה, כולל מנגנון הצמדה אם יש. שינוי באמצע התקופה צריך הסכמה של שני הצדדים, או מנגנון שנקבע בחוזה מראש. בנוסף, החוק אוסר לתת למשכיר זכות לבטל את החוזה בלי שהשוכר הפר אותו, אלא אם לשוכר יש זכות ביטול זהה.

יציאה מוקדמת, שוכר חלופי, שכירות משנה ומכירת הדירה

יציאה מוקדמת מחוזה שכירות: אם החוזה לא קובע אחרת, השוכר לא רשאי לעזוב לפני הזמן ולהכניס שוכר אחר במקומו בלי הסכמת המשכיר. לפי פסקי דין שסוקרו בתקשורת, המשכיר רשאי לסרב לשוכר חלופי רק מסיבה הוגנת, מוצדקת וממשית. הוא לא רשאי להציב תנאים קטנוניים או כאלה שלא מקובלים בשוק.

סירוב לשוכר חלופי שאין לו ערבויות או יכולת כלכלית מספקת נחשב בפסיקה סביר. שוכר שעוזב בלי הסכמה ובלי שוכר חלופי עלול להיחשב כמי שהפר את החוזה, וייתכן שיצטרך לשלם על הנזק.

הדרך המעשית: לבדוק מראש בחוזה אם יש סעיף יציאה, מה ההודעה המוקדמת שהוא דורש, אם צריך להביא שוכר חלופי ואם יש פיצוי מוסכם.

שוכר משנה ושותפים: הכללים נקבעים בדרך כלל בחוזה. כדי למנוע מחלוקת, כדאי לקבל הסכמה של המשכיר בכתב לפני שמכניסים שוכר משנה או שותף חדש.

מכירת הדירה בזמן השכירות: מכירה לא מבטלת את חוזה השכירות. הקונה נכנס במקום המשכיר, עם כל הזכויות והחובות לפי החוזה. התיקון מ-2017 קובע במפורש שזכות השכירות תקפה כלפי כל אדם.

הפרת החוזה, איחור בתשלום ופינוי שוכר

כשהשוכר לא משלם או לא עוזב בסוף החוזה, אסור למשכיר לפנות אותו בעצמו. הפינוי נעשה רק על פי פסק דין, דרך ההוצאה לפועל.

תקנות סדר הדין האזרחי קובעות הליך מזורז לתביעה לפינוי מושכר:

• מגישים את התביעה לבית משפט השלום שבאזור הדירה.
• בתביעה הזאת מבקשים רק פינוי והוצאות. אפשר להגיש תביעה כספית נפרדת על חובות ונזקים, בלי לבקש רשות מיוחדת לכך.
• לפי תיאור ההליך, הדיון נקבע תוך 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה. ההוראות לשופטים הן לתת פסק דין תוך 14 יום מהדיון, אלא אם נשיא בית המשפט אישר אחרת.

התקנות עודכנו בשנים האחרונות (תקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט-2018). לכן כדאי לבדוק את הנוסח העדכני ולהתייעץ עם עורך דין.

במקביל, כשהשוכר לא משלם, המשכיר רשאי לממש את הערובה עד גובה החוב, אחרי הודעה מוקדמת וזמן סביר לשוכר לתקן.

צ׳קליסט לפני שחותמים על חוזה שכירות

לשוכר

1. לבדוק שהדירה ראויה למגורים, ולצלם כל ליקוי לפני הכניסה.
2. לחשב את תקרת הערובות: הנמוך מבין 3 חודשי שכירות ודמי השכירות של שליש מהתקופה.
3. לוודא שהחוזה מפרט תנאי אופציה, סעיף יציאה ותנאים לשוכר חלופי.
4. לבדוק מי משלם דמי תיווך, ולא לחתום על הסכם תיווך בלי לקרוא אותו.
5. לבקש מהמשכיר הוראות תחזוקה ושימוש לדירה ולמתקנים.

למשכיר

1. לוודא שהדירה עומדת בתנאי התוספת הראשונה לחוק.
2. לכתוב בחוזה תנאי הארכה מוגדרים מראש, אם רוצים אופציה.
3. לשמור על תקרת הערובות, ולנהל רישום של מימוש והחזרה.
4. לרשום את מועדי ההודעה: לפחות 90 יום מראש למשכיר, לפחות 60 יום מראש לשוכר.
5. לבנות מנגנון מסודר לטיפול בפניות על ליקויים: תוך 3 ימים לליקוי דחוף ותוך 30 יום לליקוי רגיל.

לבדיקת החוזה לפני החתימה כדאי להתייעץ עם עורך דין. בשאלות של מס על הכנסה מהשכרה כדאי להתייעץ עם יועץ מס.

שאלות נפוצות

מה הסכום המקסימלי של ערבות שמשכיר יכול לדרוש בחוזה שכירות?

לפי חוק השכירות והשאילה, כפי שתוקן ב-2017, סך הערובות מוגבל לסכום הנמוך מבין דמי השכירות של 3 חודשים לבין דמי השכירות של שליש מתקופת השכירות. התקרה חלה על הסכום של כל הערובות יחד.

מתי המשכיר חייב להחזיר את הערבות אחרי שהשוכר עוזב?

עד 60 יום מהיום שהשוכר החזיר את הדירה, או מהיום שהשוכר שילם את כל חובותיו, לפי המאוחר מביניהם. המשכיר מחזיר את הערובה יחד עם הרווח שהפיק ממנה.

מי אחראי לתקן דוד, נזילה או מזגן בדירה שכורה?

אם הליקוי אינו קל ערך ולא נגרם משימוש בלתי סביר, המשכיר מתקן אותו: תוך 30 יום לכל היותר, ואם התיקון דחוף, תוך 3 ימים לכל היותר. נזק שהשוכר גרם בשימוש בלתי סביר הוא באחריות השוכר.

כמה זמן מראש צריך להודיע על מימוש אופציה?

משכיר שהאופציה בידיו מודיע לפחות 90 יום לפני סוף התקופה. שוכר שהאופציה בידיו מודיע לפחות 60 יום לפני הסוף.

מה עושים אם הדירה נמכרת בזמן תקופת השכירות?

החוזה ממשיך לחול. הקונה נכנס במקום המשכיר, עם כל הזכויות והחובות שבחוזה.

איך מפנים שוכר שלא משלם?

מגישים לבית משפט השלום תביעה לפינוי מושכר, בהליך מזורז, ואת הפינוי מבצעים דרך ההוצאה לפועל. אסור לפנות שוכר בכוח בלי פסק דין, ולכן כדאי להתייעץ עם עורך דין.

מקורות

• כל זכות – הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה
• כל זכות – מימוש ערובה על-ידי משכיר דירה
• כל זכות – תיקון ליקויים בדירה מושכרת
• כל זכות – הארכת תקופת השכירות (אופציה להארכת השכירות)
• חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971 – נוסח ותיקון מס׳ 1 (2017)
• סדר דין מיוחד בתובענה לפינוי מושכר בלתי מוגן

המידע במדריך נכון לנובמבר 2026. נתונים, שיעורי מס ותקנות משתנים מעת לעת – יש לבדוק מול המקור הרשמי.