⚖️ מידע כללי בלבד – אינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. לפני כל החלטה מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע. ראו הבהרה מלאה בסוף העמוד.
- נסח טאבו הוא מסמך רשמי של לשכת רישום המקרקעין, שמפרט מי הבעלים של נכס ואילו שעבודים והערות רשומים עליו.
- כל אדם יכול להוציא נסח טאבו מקוון לכל נכס רשום, בתשלום אגרה, לפי מספרי גוש, חלקה ותת-חלקה.
- לא כל דירה רשומה בטאבו: חלק מהדירות רשומות רק ברשות מקרקעי ישראל (רמ״י) או בחברה משכנת, ושם מקבלים אישור זכויות במקום נסח.
- לפני קנייה בודקים בנסח את הבעלים, משכנתאות, הערות אזהרה, עיקולים וצווים.
- הערת אזהרה על שם הקונה היא ההגנה המרכזית שלו מרגע החתימה ועד העברת הבעלות.
המידע במדריך נכון לנובמבר 2026. אגרות ונהלים מתעדכנים מעת לעת, ולכן כדאי לבדוק את הפרטים בעמודי השירות הרשמיים לפני ביצוע פעולה.
מה זה נסח טאבו?
נסח טאבו, ובשמו הרשמי נסח רישום מקרקעין, הוא תדפיס של הרישום בספרי המקרקעין המתנהלים בלשכות רישום המקרקעין של משרד המשפטים. ״טאבו״ הוא הכינוי העממי ללשכות האלה.
הנסח מציג תמונת מצב של הנכס ביום שבו הוא הופק: מי הבעלים או החוכרים, מה החלק של כל אחד בנכס, ואילו פעולות רשומות עליו, כמו משכנתא, הערת אזהרה או עיקול. הרישום בטאבו הוא הראיה החזקה ביותר לבעלות על מקרקעין בישראל.
נסח טאבו נדרש כמעט בכל עסקה: בקניית דירה, בבקשת משכנתא, בירושה, בגירושין ובהליכים משפטיים. לפני כל עסקה כדאי להוציא נסח עדכני ולא להסתמך על נסח שהמוכר הביא.
טאבו, רמ״י או חברה משכנת – מה ההבדל?
בישראל יש שלושה מקומות עיקריים שבהם יכולות להיות רשומות זכויות בדירה. ההבדל משפיע על המסמך שמוציאים, על ההליך בעסקה ועל הזמן שלוקח לרשום אותה.
| נושא | טאבו (לשכת רישום המקרקעין) | רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) | חברה משכנת |
|---|---|---|---|
| מתי הדירה רשומה שם | כשהבניין נרשם כבית משותף ולכל דירה יש תת-חלקה | בקרקע בבעלות המדינה שטרם נרשמה בטאבו ברמת הדירה, והזכויות מנוהלות בספרי רמ״י | בבניין שהבנייה בו הסתיימה אך טרם נרשם כבית משותף, והזכויות מנוהלות על ידי היזם או חברה שבנתה אותו |
| המסמך שמוציאים | נסח רישום מקרקעין | אישור זכויות | אישור זכויות מהחברה |
| מי יכול להוציא | כל אדם | בעל הזכויות או מי שמורשה מטעמו | לפי נוהלי החברה, בדרך כלל בעל הזכויות או עורך דינו |
| רישום משכנתא | משכנתא רשומה בנסח | התחייבות לרישום משכנתא או שעבוד בספרי רמ״י | שעבוד או התחייבות בספרי החברה, לרוב עם רישום משכון |
| מורכבות העברת זכויות | הפשוטה והמהירה ביותר | דורשת הליך מול רמ״י ולעיתים אישורים נוספים | דורשת עמידה בנוהל העברת הזכויות של החברה |
דירה שאינה רשומה בטאבו אינה בהכרח בעייתית. בפרויקטים חדשים, למשל דירות שנקנו על הנייר או בתוכנית דירה בהנחה, עוברות לעיתים שנים עד שהבניין נרשם כבית משותף. עם זאת, ההליך מורכב יותר, ויש לוודא שהבנק מוכן לממן את הרכישה ושהזכויות של המוכר מוכחות במסמך רשמי.
איך מוציאים נסח טאבו?
הדרך הנפוצה היא הוצאת נסח טאבו מקוון דרך שירות הנסח של משרד המשפטים באתר gov.il. השירות מאפשר לכל אדם להזמין נסח בתשלום, וגם נסח עם חותמת אפוסטיל לשימוש בחו״ל.
- מאתרים את מספרי הגוש, החלקה ותת-החלקה. הנסח מוזמן לפיהם ולא לפי כתובת. אפשר למצוא אותם בחוזה הקודם, בשובר הארנונה, אצל המוכר או במערכות המידע הגיאוגרפי של הרשויות.
- בוחרים את סוג הנסח: רגיל, מרוכז או היסטורי.
- משלמים את האגרה בכרטיס אשראי באתר. האגרה לנסח רגיל נמוכה יחסית, ונסח מרוכז או היסטורי יקרים יותר. התעריף העדכני מופיע בעמוד השירות.
- מקבלים את הנסח כקובץ חתום בחתימה אלקטרונית.
חשוב לדעת: נסח מקוון חתום אלקטרונית תקף בגרסה הדיגיטלית שלו. לפי תקנות המקרקעין, תדפיס נייר של נסח מקוון אינו נחשב העתק נאמן. כשגוף מסוים דורש נסח מקורי, שולחים לו את הקובץ החתום או מוציאים נסח חתום בלשכה.
במקרים מסוימים לא ניתן להפיק נסח באינטרנט, למשל כשיש בקשת רישום פתוחה על הנכס. במצב כזה פונים ללשכת רישום המקרקעין שבה רשום הנכס.
מה ההבדל בין נסח רגיל, מרוכז והיסטורי?
- נסח רגיל – מציג את המצב הנוכחי של תת-חלקה אחת, כלומר דירה מסוימת. זה הנסח שמוציאים לפני קנייה רגילה.
- נסח מרוכז – מציג את כל הדירות בבית משותף, כולל הצמדות, החלק ברכוש המשותף והערות ברמת הבניין. שימושי בבדיקת בניין לקראת פינוי-בינוי או כשרוצים לבדוק הצמדות של שכנים.
- נסח היסטורי – מציג את כל השינויים שנרשמו בנכס לאורך השנים: העברות בעלות, משכנתאות שנרשמו ונמחקו, הערות שבוטלו. שימושי כשרוצים להבין את שרשרת הבעלות או לבדוק עסקאות קודמות.
מה בודקים בנסח טאבו לפני קניית דירה?
הנסח בנוי מכמה חלקים. אלה הנקודות שכדאי לבדוק בכל אחד מהם:
- תיאור הנכס – שמספרי הגוש, החלקה ותת-החלקה תואמים לדירה שמוצעת למכירה, ושהשטח והקומה תואמים.
- הצמדות – האם החניה, המחסן, הגג או הגינה שהמוכר מציג אכן רשומים כצמודים לדירה. הצמדה שלא מופיעה בנסח או בתקנון הבית המשותף עלולה להיות שנויה במחלוקת.
- בעלים – שהמוכר הוא הבעלים או החוכר הרשום, ושהחלק שלו בנכס הוא החלק שנמכר. אם רשומים כמה בעלים, כולם צריכים לחתום.
- משכנתאות – משכנתא רשומה לטובת בנק. היא לא מונעת מכירה, אבל יש לוודא שהחוזה קובע איך היא תסולק מכספי התמורה ותימחק.
- הערות אזהרה – הערה לטובת קונה אחר, יזם או בנק עלולה להעיד על התחייבות קודמת של המוכר.
- עיקולים וצווים – עיקול של הוצאה לפועל, צו בית משפט או צו מניעה עלולים לעכב את העסקה או למנוע אותה עד שיוסרו.
- הערות נוספות – למשל הערה על בית משותף, על תקנון מוסכם, על חכירה או על זיקת הנאה.
מומלץ להוציא נסח עדכני ביום החתימה על החוזה, ושוב אחרי רישום הערת האזהרה לטובתכם, כדי לוודא שלא נרשם דבר בינתיים. לרשימה המלאה של הבדיקות בעסקה ראו את המדריך לקניית דירה יד שנייה.
מה זו הערת אזהרה ולמה היא חשובה?
הערת אזהרה מוסדרת בסעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969. היא נרשמת לטובת מי שבעל הנכס התחייב לעשות איתו עסקה, למשל קונה שחתם על חוזה ושילם חלק מהמחיר.
המשמעות המעשית: כל עסקה שסותרת את ההתחייבות לא תירשם בלי הסכמת מי שההערה רשומה לטובתו, או בלי צו של בית משפט. כך הקונה מוגן מפני מכירה כפולה של הדירה, ובמידה רבה גם מפני נושים של המוכר שמבקשים לעקל את הדירה אחרי רישום ההערה.
בעסקה רגילה עורך הדין של הקונה רושם הערת אזהרה מיד אחרי החתימה. הבנק שנותן את המשכנתא דורש בדרך כלל גם הערה לטובתו. בדירה שרשומה ברמ״י או בחברה משכנת נרשמת התחייבות דומה בספרים שלהם, ולא תמיד ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו.
איך בודקים זכויות בדירה שרשומה ברמ״י או בחברה משכנת?
כשהדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל, בעל הזכויות מוציא אישור זכויות דרך האזור האישי ״רמ״י שלי״ באתר gov.il. לפי עמוד השירות, האישור כולל את תיאור הנכס, בעלי הזכויות, שעבודים והערות. האגרה היא 81 ש״ח, והתשלום בכרטיס אשראי בלבד. אישור חתום אלקטרונית תקף בגרסה הדיגיטלית שלו.
כאשר הנכס מנוהל גם על ידי חברה משכנת, רמ״י מנפיקה הודעה על רישום זכויות שאינה מחייבת משפטית, ואת אישור הזכויות יש לקבל מהחברה המשכנת. כל חברה קובעת נוהל ותעריף משלה.
בעסקה כזו כדאי לבדוק:
- שאישור הזכויות עדכני ומתייחס לדירה הנכונה.
- שאין חובות לרמ״י או לחברה, ושאין עיקולים או שעבודים רשומים.
- שהבנק מאשר משכנתא על דירה במצב רישום כזה. פרטים בנושא תמצאו במדריך המשכנתא.
- מה נוהל העברת הזכויות, אילו אישורי מסים נדרשים ומי מטפל ברישום.
לאחר החתימה ממשיכים כרגיל לתשלום מס רכישה ולרישום העסקה.
שאלות נפוצות
מי יכול להוציא נסח טאבו?
כל אדם יכול להזמין נסח טאבו לכל נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין, בתשלום אגרה. לא צריך להיות הבעלים, אבל צריך לדעת את מספרי הגוש, החלקה ותת-החלקה.
כמה עולה נסח טאבו?
נסח טאבו מקוון רגיל כרוך באגרה נמוכה יחסית. נסח מרוכז ונסח היסטורי יקרים יותר. התעריף המעודכן מופיע בעמוד השירות של משרד המשפטים באתר gov.il.
האם תדפיס של נסח טאבו מקוון תקף?
הנסח המקוון תקף כקובץ חתום אלקטרונית. לפי תקנות המקרקעין, תדפיס נייר שלו אינו נחשב העתק נאמן, ולכן כשנדרש מסמך מקורי שולחים את הקובץ החתום או מוציאים נסח חתום בלשכה.
מה עושים אם הדירה לא רשומה בטאבו?
בודקים היכן היא רשומה: ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. מוציאים משם אישור זכויות, בודקים את נוהל העברת הזכויות ומוודאים שהבנק מוכן לתת משכנתא.
מה המשמעות של הערת אזהרה בנסח?
שבעל הנכס התחייב לעשות עסקה עם מי שההערה רשומה לטובתו. עסקה שסותרת את ההתחייבות לא תירשם בלי הסכמתו או בלי צו של בית משפט.
מה ההבדל בין נסח רגיל לנסח היסטורי?
נסח רגיל מציג את המצב הנוכחי של הדירה. נסח היסטורי מציג גם את כל השינויים שנרשמו בעבר, כמו בעלים קודמים, משכנתאות שנמחקו והערות שבוטלו.
מקורות: משרד המשפטים – שירות הפקת נסח רישום מקרקעין (gov.il); רשות מקרקעי ישראל – שירות אישור זכויות (gov.il); חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, סעיף 126; תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011; כל זכות.
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי או מיסויי.
