המלחמה מול איראן והמתיחות הביטחונית המתמשכת שוב מחדדות באופן דרמטי את חשיבותו הקריטית של הממ"ד לתחושת הביטחון האישית והמשפחתית של אזרחי ישראל. הפער בתחושת הביטחון בין מי שיש לו מרחב מוגן תקני בתוך דירת המגורים, לבין מי שנאלץ בכל התרעה לרוץ למקלט ציבורי מרוחק או להסתפק בשהייה בחדר מדרגות רעוע בבניין ישן, הוא עצום.
המצוקה בשוק הנדל"ן מגובה במספרים מדאיגים: על פי דוח מבקר המדינה שפורסם בינואר 2026, כ-3.2 מיליון אזרחים, המהווים כ-33.6% מהאוכלוסייה בישראל, חיים כיום ללא מיגון תקני ראוי, בין אם מדובר בממ"ד, מקלט פרטי או מקלט ציבורי תקין. אותם אזרחים מחפשים היום פתרונות דיור מיידיים, חלקם זמניים וחלקם קבועים. ברשתות החברתיות ניכר זינוק בעשרות פוסטים של משפחות המחפשות השכרת דירות עם ממ"ד בסאבלט, אך מנגד, ישנה תנועה ערה של אזרחים המחפשים פתרון מגורים קבוע. אלו פונים כעת לשוק הדירות החדשות, המספק כיום חלון הזדמנויות מרתק לעסקאות נדל"ן: רכישת דירות קבלן חדשות עם ממ"ד, המוכנות לאכלוס מיידי כך שניתן לעבור אליהן באופן מיידי וללא המתנה.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), מלאי הדירות החדשות הלא מכורות בישראל עומד כיום על למעלה מ-80,000 יחידות דיור. על פי ההערכות המקצועיות בענף הבנייה, כ-15% מתוך מלאי זה הן דירות שכבר קיבלו טופס 4 (טופס אכלוס), כך שרוכשי הדירות שיבצעו עסקת נדל"ן יוכלו להיכנס אליהן מחר בבוקר. ניר שמול, מנכ"ל קבוצת שניר לשיווק נדל"ן, מציין כי הגידול בהתחלות הבנייה בשנים האחרונות, לצד האטה מסוימת בביקושים מאז תחילת שנת 2025, יצרו סיטואציה ייחודית שבה קיים בשוק היצע לא מבוטל של דירות מגורים מוכנות שטרם נמכרו. מצב זה מהווה יתרון אסטרטגי עבור רוכשים המעוניינים לעבור לדירה ממוגנת כאן ועכשיו. השילוב של ההאטה בשוק הנדל"ן יחד עם צרכי המלחמה, הופך את התקופה הנוכחית ל"שוק של קונים".
רוכשים שיפנו היום לחברות יזמות הנדל"ן יזכו קרוב לוודאי להטבות משמעותיות, הכוללות תנאי מימון אטרקטיביים, פריסת תשלומים ואף סיוע במכירת דירתם הקיימת. עם זאת, מזהיר שמול, ביום שאחרי המלחמה חוסר הוודאות ייעלם, הביקושים הכבושים יתפרצו בחזרה, מלאי הדירות יצטמצם במהירות ומחירי הדירות צפויים לשוב ולעלות. שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל משותף בחברת SK שמאות, מוסיף כי שוויו של ממ"ד משתנה בהתאם למיקום ולאיום. באזורים החשופים לטילים, נוכחות ממ"ד מקפיצה את שווי הנכס בכ-10% עד 15%. יתרה מכך, בעלי נכסים ללא ממ"ד מתקשים כיום לבצע עסקאות מכירה או השכרה ללא קשר למחיר. עם זאת, בתקופות רגיעה ארוכות, הזיכרון הציבורי נוטה להתעמעם, והממ"ד מאבד מעט ממעמדו כשיקול בלעדי בבחירת הדירה.
עבור מי שמחפש השקעות נדל"ן ודירות למגורים בתקציב שבין מיליון לשני מיליון שקלים, ערי הדרום מציעות מספר פרויקטים לאכלוס מיידי. בעיר באר שבע, חברת יזמות הנדל"ן "פרץ בוני הנגב" מציעה בפרויקט המגורים בשכונת הפארק דירות 4 חדרים בשטח של כ-99 מ"ר עם מרפסת מרווחת במחיר המתחיל מ-1.545 מיליון שקלים. באותה שכונה, קבוצת "צרפתי שמעון" משווקת את "צרפתי בפארק" הכולל כ-700 יחידות דיור. דירות 5 חדרים מוצעות שם החל מ-1.79 מיליון שקלים, עם מבצע מימון אטרקטיבי של הלוואת קבלן עד מיליון שקלים ללא ריבית והצמדה למדד, לתשלום שנה לאחר האכלוס. העיר אשקלון מציגה אלטרנטיבות נוספות: בשכונת "עיר היין" מציעה "פרץ בוני הנגב" דירות 3 חדרים החל מ-1.69 מיליון שקלים, ובשכונת "אגמים" מוצעות דירות 5 חדרים במחיר של החל מ-1.999 מיליון שקלים.
למחפשי פרויקטים למגורים בטווח המחירים שבין שניים לחמישה מיליון שקלים, חברות הבנייה מציגות היצע מרשים בפריסה ארצית. בקטגוריית המחיר שבין 2 ל-3 מיליון שקלים, קבוצת "רם אדרת" מציעה ב"רמת אדרת" שבאריאל דירות גן ופנטהאוזים. הפרויקט נבנה ביציקת בטון מלאה, לרבות ממ"ד מעובה היוצר מבנה ממוגן לחלוטין. המחירים מתחילים מ-2.7 מיליון שקלים, כשתנאי התשלום מאפשרים כניסה עם 30% הון עצמי. בתקציב של 3 עד 4 מיליון שקלים, מציעה החברה בכרמי גת דירות גן מרווחות בפרויקט My Aderet החל מ-3.1 מיליון שקלים.
בגבעתיים המבוקשת, פרויקט "המרי 58" מציע דירות 3 חדרים אחרונות בבניין בוטיק יוקרתי החל מ-3.95 מיליון שקלים, עם מבצע כניסה מיידית ותשלום בעוד שנתיים. ברף המחירים שבין 4 ל-5 מיליון שקלים, קבוצת "לוינשטין" משווקת את הדירות האחרונות בפרויקט המגורים "אנטיגונוס" בתל אביב. דירות אלו נמכרות החל מ-4.7 מיליון שקלים, גם כאן תחת מבצע מימון של אכלוס עכשיו ותשלום בעוד שנתיים – תנאים המאפשרים לזוגות ולמשקיעים לבצע עסקאות נדל"ן יציבות ובטוחות גם בלב תקופת אי-הוודאות.
