דירה בהנחה (לשעבר מחיר למשתכן): מי זכאי, איך נרשמים להגרלה, כמה ההנחה ומה המגבלות

המידע במדריך נכון לנובמבר 2026, ומבוסס על אתר התוכנית של משרד הבינוי והשיכון ועל כל זכות. תנאי התוכנית משתנים לעיתים קרובות, ולכן לפני הרשמה כדאי לבדוק את הודעת ההגרלה הספציפית.

מה זה דירה בהנחה?

דירה בהנחה היא התוכנית הממשלתית המרכזית לרכישת דירה חדשה במחיר מופחת. המדינה משווקת קרקעות ליזמים בתנאי שחלק מהדירות בפרויקט יימכרו לזכאים במחיר שנקבע מראש, נמוך ממחיר השוק. הזוכים נקבעים בהגרלה.

בעבר התוכנית נקראה מחיר למשתכן, ורבים עדיין מחפשים אותה בשם הזה. כיום ״דירה בהנחה״ היא שם כולל לכמה מסלולים:

• מחיר למשתכן – המסלול הוותיק, שבו המחיר נקבע במכרז הקרקע.
• מחיר מטרה – מסלול שבו ההנחה מחושבת ביחס למחיר השוק באזור.
• מחיר מופחת – מסלול נוסף של דירות בהנחה ביחס למחיר השוק.
• דירה להשכיר – דירות להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח, ולא לרכישה.

מבחינת הרוכש, ההבדל בין המסלולים הוא בעיקר באופן חישוב המחיר. תהליך ההרשמה, הזכאות וההגבלות על המכירה דומים. מי שקונה דירה בהנחה קונה בפועל דירה על הנייר, ולכן כדאי לקרוא גם את המדריך לקניית דירה על הנייר.

מי זכאי לדירה בהנחה?

לפי כל זכות, אלה הקבוצות שיכולות להוציא אישור זכאות:

• זוגות נשואים או ידועים בציבור, כולל זוג שאחד מבני הזוג תושב חוץ. מאורסים יכולים להיחשב זכאים אם יינשאו תוך 3 חודשים.
• הורים לילד אחד לפחות מתחת לגיל 21, בלי קשר למצב משפחתי, גם בלי משמורת. אישה בהריון נחשבת הורה מהחודש החמישי.
• יחידים (רווקים, גרושים או אלמנים) מגיל 35 ומעלה.
• יחידים מגיל 21 עם נכות רפואית של 75% ומעלה מהביטוח הלאומי, או 50% ומעלה בצירוף קצבת ניידות או שירותים מיוחדים, וכן נפגעי פעולות איבה ונכי משרד הביטחון לפי התנאים.

חסרי דירה: זו הקבוצה העיקרית בתוכנית. חסר דירה הוא מי שבשלוש השנים שלפני הוצאת האישור לא היו לו יותר משליש מדירה או ממגרש למגורים, זכויות בנחלה או במגרש ביישוב קהילתי, זכויות בדירה בבנייה, או דירה בשכירות מוגנת. התנאים צריכים להתקיים עד חתימת חוזה הרכישה.

משפרי דיור: מי שהייתה בבעלותו דירה יכול להיכנס לתוכנית רק אם נותרו דירות לא משווקות שנה לאחר ההגרלה הראשונה בפרויקט, והוא מתחייב למכור את הדירה הקיימת תוך 12 חודשים מקבלת טופס 4 לדירה החדשה.

איך מוציאים אישור זכאות?

אישור הזכאות הוא תנאי להרשמה להגרלה. מוציאים אותו דרך אחת מחברות הרישום שעובדות עם משרד הבינוי והשיכון: אלונים, מילגם או מעוף.

1. מי שלא צריך לצרף מסמכים מגיש בקשה מקוונת דרך אחת החברות, כולל תשלום.
2. מי שצריך לצרף מסמכים, למשל ידועים בציבור, גרושים או משפרי דיור, פונה למוקד חברת הרישום לקבלת הנחיות.
3. האישור נשלח בדואר אלקטרוני תוך 10 ימי עבודה.
4. האישור תקף לשנה. לפני שהוא פג נשלחת תזכורת, וחידוש בתוך 60 יום מהתזכורת עולה 50 ש״ח. מי שלא חידש בזמן צריך להוציא אישור חדש, בעלות של 200 ש״ח.

מומלץ להוציא את האישור מוקדם ולא לחכות לפתיחת ההגרלה, כי חלון ההרשמה קצר יחסית.

איך נרשמים להגרלת דירה בהנחה?

הגרלת דירה בהנחה נפתחת בכמה פרויקטים ויישובים במקביל. כך זה עובד:

1. פרסום ההגרלה – משרד הבינוי והשיכון מפרסם את רשימת הפרויקטים, המחירים וסכום ההנחה באתר התוכנית.
2. הרשמה – ההרשמה פתוחה 8 ימים לפחות. נרשמים באתר עם מספר תעודת זהות ומספר אישור הזכאות. מי שאין לו גישה לאינטרנט יכול להיעזר בעמדות במחלקות הסיוע בדיור של המשרד.
3. בחירת פרויקטים – בסבב הראשון אפשר להירשם לפרויקטים ב-3 יישובים לכל היותר. בתוך יישוב אין הגבלה על מספר ההגרלות. בסבבים מאוחרים יותר אין הגבלת יישובים.
4. ההגרלה – מתקיימת תוך 10 ימים מסגירת ההרשמה, וקובעת את מקומו של כל משתתף בתור. התוצאות נשלחות בדואר אלקטרוני ומתפרסמות באתר לפי מספר הרשמה.
5. בחירת דירה – הזוכים מוזמנים לפי הסדר לבחור דירה מבין הדירות שנותרו, ולכל זוכה יש 45 דקות לבחירה. ייתכן שתידרש מקדמה של 2,000 ש״ח או סכום אחר שנקבע בהודעת ההגרלה.
6. חתימה על חוזה – חוזה הרכישה נחתם מול היזם, יחד עם התחייבות לעמוד בתנאי התוכנית.

זכייה באחת ההגרלות מבטלת אוטומטית את ההרשמה לשאר ההגרלות. אפשר לבטל זכייה באופן מקוון עד חתימת החוזה. הביטול נכנס לתוקף תוך 72 שעות, ולכן מי שרוצה להירשם להגרלה הבאה צריך לבטל לפחות 72 שעות לפני סגירת ההרשמה אליה.

מי מקבל עדיפות בהגרלה?

• בני המקום – מי שגר ברשות המקומית ב-3 השנים האחרונות, או 4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות, מקבל עדיפות בפרויקטים באותה רשות. הקביעה נעשית לפי נתוני מרשם האוכלוסין.
• משרתי מילואים – בשנת 2026 הוקצה חלק משמעותי מהדירות בהגרלות למשרתי מילואים. לפי הודעות משרד הבינוי והשיכון, מדובר במחצית מהדירות, אך שיעור המכסה והתנאים לזכאות נקבעים בהחלטות מועצת רשות מקרקעי ישראל ומתעדכנים. יש לבדוק אותם בהודעת כל הגרלה.
• נכים קשים – בהגרלות מחיר מטרה מוקצית דירה אחת מכל 30 דירות לבעלי נכות של 100% המרותקים לכיסא גלגלים, לפי אישור לשכת הבריאות המחוזית.

כמה ההנחה בדירה בהנחה?

אין אחוז הנחה אחד שחל על כל הדירות. גובה ההנחה תלוי במסלול, ביישוב ובמחירי השוק באזור, ולאורך השנים שונו כמה פעמים כללי החישוב ותקרות ההנחה. לכן לא כדאי להסתמך על מספר כללי שמופיע בכתבות.

הנתון המחייב הוא זה שמתפרסם באתר התוכנית לכל פרויקט: המחיר למטר רבוע (לא כולל מע״מ והצמדה) וסכום ההנחה. המחיר המתפרסם אינו כולל מע״מ והצמדה, כך שהסכום הסופי שמשלמים גבוה מהמחיר למטר שמופיע בפרסום. את מנגנון ההצמדה יש לבדוק בחוזה עם היזם.

חשוב לזכור שגם בדירה בהנחה משלמים מס רכישה לפי מחיר הדירה. לחסרי דירה שקונים דירה יחידה המס נמוך יחסית, ואפשר לבדוק את הסכום במחשבון מס רכישה.

כמה הון עצמי צריך ואיך מקבלים משכנתא?

רוב הזוכים מממנים את הרכישה במשכנתא. לפי כל זכות, נכון לאוקטובר 2026, אלה הכללים המרכזיים:

נושא	חסרי דירה	משפרי דיור
שיעור מימון מרבי במשכנתא	עד 75% ממחיר הדירה	עד 70% ממחיר הדירה
הון עצמי מינימלי	100,000 ש״ח, או 60,000 ש״ח למי שמקבל מענק מותנה בפריפריה	100,000 ש״ח
בסיס החישוב בבנק	הבנק רשאי לחשב לפי שווי השוק המוערך ולא לפי מחיר הרכישה. אם השמאות גבוהה מ-2.1 מיליון ש״ח, החישוב ייעשה לפי 2.1 מיליון ש״ח או מחיר הרכישה – הגבוה מביניהם

מענק מותנה בפריפריה: רוכשים ביישובים מסוימים בפריפריה יכולים לקבל הלוואה שהופכת למענק בתום תקופת ההתחייבות. במסלול מחיר למשתכן הסכום הוא 40,000 או 60,000 ש״ח לפי היישוב, ובמחיר מופחת ומחיר מטרה 40,000 ש״ח. המענק משולם דרך הבנק בשלב המשכנתא, אחרי חתימת החוזה.

כדי לתכנן את ההחזר החודשי אפשר להיעזר במחשבון המשכנתא, ולפני הפנייה לבנקים כדאי לקרוא את המדריך למשכנתא.

מתי מותר למכור או להשכיר דירה בהנחה?

ההגבלה המרכזית היא על מכירה: אסור למכור את הדירה במשך 5 שנים מקבלת טופס 4, או 7 שנים ממועד הזכייה בהגרלה – המוקדם מביניהם. ההגבלה נועדה למנוע ממי שזכה בהנחה לממש רווח מהיר.

לגבי השכרה, כל זכות אינו מפרט איסור כללי על השכרת הדירה. עם זאת, התנאים נקבעים בחוזה ובכתב ההתחייבות שעליו חותמים הזוכים, ויכולים להשתנות בין הגרלות ובין מסלולים. לפני שמתכננים להשכיר, יש לבדוק את המסמכים מול עורך דין.

כשהדירה נמסרת, היא בדרך כלל עדיין אינה רשומה בטאבו על שם הרוכש. הרישום עובר תחילה דרך היזם או רשות מקרקעי ישראל, ורק אחר כך בלשכת רישום המקרקעין. כדי להבין מה ההבדל בין סוגי הרישום ואיך מוודאים שהזכויות רשומות כראוי, ראו את המדריך לנסח טאבו ורישום זכויות.

לפני ההרשמה כדאי גם לבדוק מי היזם שבונה את הפרויקט ומה הניסיון שלו. רשימת הפרויקטים המלאה והעדכנית מופיעה באתר דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין דירה בהנחה למחיר למשתכן?

מחיר למשתכן הוא השם הקודם של התוכנית. כיום דירה בהנחה היא שם כולל לכמה מסלולים: מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת ודירה להשכיר.

האם רווק יכול לקבל דירה בהנחה?

כן, מגיל 35 ומעלה. יחיד מגיל 21 יכול להיות זכאי אם יש לו נכות בשיעור שנקבע בתנאי התוכנית. הורה לילד מתחת לגיל 21 זכאי בלי קשר לגיל או למצב משפחתי.

כמה עולה אישור זכאות לדירה בהנחה?

לפי כל זכות, הוצאת אישור חדש עולה 200 ש״ח וחידוש בזמן עולה 50 ש״ח. האישור תקף לשנה. מומלץ לוודא את הסכום מול חברת הרישום.

כמה הון עצמי צריך לדירה בהנחה?

לפי כל זכות, נכון לאוקטובר 2026, לפחות 100,000 ש״ח, או 60,000 ש״ח למי שמקבל מענק מותנה בפריפריה. המשכנתא יכולה להגיע עד 75% ממחיר הדירה לחסרי דירה.

אחרי כמה זמן מותר למכור דירה בהנחה?

אחרי 5 שנים מקבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד הזכייה בהגרלה – המוקדם מביניהם.

האם אפשר להירשם לכמה הגרלות במקביל?

כן. בסבב הראשון אפשר להירשם לפרויקטים בעד 3 יישובים, בלי הגבלה על מספר ההגרלות בכל יישוב. זכייה באחת מבטלת אוטומטית את ההרשמה לשאר.

מקורות: אתר דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון (dira.moch.gov.il); כל זכות – דירה בהנחה (עודכן באוקטובר 2026) והוצאת אישור זכאות לתוכנית דירה בהנחה (עודכן בספטמבר 2026); פרסומי משרד הבינוי והשיכון בנושא הקצאת דירות למשרתי מילואים, 2026.

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי או מיסויי.