לרגל יום ירושלים ערכה קבוצת "ארי מגורים לשיווק נדל"ן" ניתוח מקיף של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). הנתונים חושפים תנופת בנייה חסרת תקדים בבירה, המלווה בשינוי דרמטי באופי הבינוי בעיר. מניתוח הנתונים עולה כי ירושלים עוברת תהליך מואץ של "ציפוף לגובה", כאשר בשנת 2025 נרשם שיא של עשור בהתחלות הבנייה הכלליות בעיר.
מהנתונים עולה כי החל משנת 2016, אז נרשמו 1,699 התחלות בנייה בלבד, נמצאת העיר במגמת עלייה עקבית ומרשימה. לאחר דשדוש יחסי בין השנים 2017 ל-2021 (בטווח של 2,200 עד 2,700 יח"ד לשנה), חלה פריצה משמעותית ב-2022 עם זינוק ל-4,697 התחלות בנייה. מגמה זו המשיכה להאיץ עד לשיא של 6,183 דירות חדשות שהחלו להיבנות בשנת 2025.
הניתוח חושף זינוק חסר תקדים בהתחלות הבנייה של מגדלים בירושלים: בשנת 2025 החלה בנייתן של 3,790 יחידות דיור במגדלים בני 16 קומות ומעלה – פי 22 בהשוואה ל-170 יח"ד בלבד בקטגוריה זו בשנת 2016. מדובר בנקודת מפנה חדה באופי הבינוי בירושלים, שעד לפני מספר שנים התאפיינה בעיקר בבנייה נמוכה עד בינונית. הנתונים מראים כי בשנת 2025 כ-61% מהתחלות הבנייה הכלליות בעיר הן בבניינים של מעל 16 קומות.
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים, מסביר כי הגורם המרכזי לצמיחה לגובה הוא ההתחדשות העירונית. לפי נתוני עיריית ירושלים, ב-2025 ניתנו כ-8,445 היתרי בנייה, כאשר כמחציתם ניתנו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. פרויקטי פינוי-בינוי מחייבים מטבעם בנייה לגובה כדי לייצר היתכנות כלכלית על קרקע יקרה באזורים מבוקשים. מנוע נוסף הוא מדיניות הציפוף לאורך צירי הרכבת הקלה, המקדמת בנייה אינטנסיבית בקרבת התחבורה הציבורית. עם זאת, הוא מציין כי רבים מהירושלמים עדיין מעדיפים את הבנייה הרוויה הנמוכה, אותה ניתן למצוא כיום בעיקר בשכונות החדשות המוקמות בעיר.
אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק של קבוצת רם אדרת, הבונה עם חברת סלעית את פרויקט "אדרת ירושלים" בשכונת גבעת המטוס, מציינת כי השכונה מציעה חלופה שונה בנוף העירוני המתחדש: בנייה רוויה אך נמוכה יחסית, מבנים מדורגים המשתלבים בטופוגרפיה, ותכנון שמדגיש קהילתיות. לי רום אוקנין, סמנכ"לית השיווק בקבוצת צרפתי שמעון, הבונה את פרויקט לוריא בשכונת מורדות ארנונה, מסכימה ומוסיפה כי "הירושלמים האמיתיים מעדיפים לגור בבניינים ששומרים על הסגנון והייחודיות של הבנייה הירושלמית".
לצד הקמת השכונות החדשות, מנוע הצמיחה המרכזי נשען כאמור על התחדשות עירונית. מנתוני הלמ"ס עולה כי בשנת 2025 החלו להיבנות בבירה 1,328 דירות במסלולי הריסה ובנייה מחדש, ועוד 686 דירות כתוספת לבניינים קיימים. יחד מהוות 2,014 דירות אלו כשליש מהבנייה החדשה בעיר. רן ינאי, מנכ"ל ובעלים של חברת צ.פ הפועלת רבות בתחום זה בירושלים, מסכם: "העובדה שירושלים מובילה אינה מקרית. מדובר בעירייה שמבינה לעומק את החשיבות האסטרטגית של התחדשות עירונית עבור עתיד העיר. ירושלים היא העיר הגדולה בישראל הסובלת ממחסור חמור בעתודות קרקע זמינות, ובמקביל מתמודדת עם גידול אוכלוסייה מתמשך. במציאות כזו, ההתחדשות העירונית אינה רק פתרון אלא הכרח".
