שוק הדיור הירושלמי מפגין חוסן מרשים אל מול מגמת ההאטה הכללית הניכרת בשוק הנדל"ן הארצי. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), בין החודשים מרץ למאי 2026 נמכרו בעיר 1,386 דירות (539 דירות חדשות ו־847 דירות יד שנייה). נתונים אלו מציבים את הבירה במקום הראשון בישראל במכירת דירות יד שנייה, ובמקום השני במכירת דירות חדשות, בתקופה שבה הממוצע הארצי הצביע על ירידה של כ-10.6% במספר העסקאות. מעמד זה משתקף גם בהיקפי הפיתוח: בין אפריל 2025 למרץ 2026 החלה בעיר בנייתן של כ־6,080 דירות – הנתון השני בגובהו בארץ אחרי תל אביב-יפו.
הביקושים הקשיחים מוסברים במאפייניה הייחודיים של העיר. עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין, מסביר כי מעמדה של ירושלים מייצר ביקושים יציבים מצד תושבי חוץ ומצד אוכלוסיות מגוונות, אשר יחד עם מדיניות עירונית המעודדת בנייה, שומרים על פעילות ענפה גם כשהשוק מתמתן. אלחנן רווח, מתווך ומומחה בנדל"ן בוטיק בירושלים, מוסיף כי להחלטת הרכישה בעיר יש משקל רגשי ומיקומי דרמטי, המשתנה אפילו בין רחובות ובניינים סמוכים, מעבר לשיקולי המחיר והמפרט היבש.
מגוון הביקושים בא לידי ביטוי בשטח דרך תפיסות תכנוניות שונות, הנעות בין בנייה לגובה לבנייה מרקמית. בקצה האחד בולטים פרויקטים שכונתיים כמו "תלפיות החדשה" ברובע תלפיות המשלבים 8 בנייני מגורים בני 10-11 קומות לצד פארק פנימי, שטחים משותפים ושדרה מסחרית. מנגד, מקודמים מגה-פרויקטים של פינוי-בינוי דוגמת "מגדלי השישה" בארמון הנציב (של חברת מידר), במסגרתו ייהרסו 179 דירות ותיקות לטובת 6 מגדלים בני עד 36 קומות שיכללו כ-950 יחידות דיור חדשות.
עו"ד משה מנשה, המלווה פרויקטי נדל"ן בבירה, מציין כי המגדלים נחוצים כדי לספק את הכדאיות הכלכלית בפרויקטים גדולים לאורך צירי התחבורה, בעוד שבנייה מרקמית משתלבת טוב יותר בלב השכונות הוותיקות ושומרת על איכות חיי הדיירים. אתגר נוסף הנובע מהפיתוח המואץ הוא שימור זהותה של העיר. אריאל פוקוטינסקי, מייסד ומנכ"ל ECOWALL (מומחה לבנייה מתועשת), מדגיש כי האתגר המרכזי של היזמים והמתכננים כיום הוא לשלב את האבן הירושלמית המסורתית והשפה האדריכלית הייחודית של העיר יחד עם חומרי גלם ושיטות בנייה מתקדמות.
