מדריך לרכישת נדל״ן בחו״ל: כך תבחרו יזם, מימון, מיקום וחברת ניהול – ותמנעו טעויות שעולות ביוקר

רכישת נדל״ן בחו״ל הפכה בשנים האחרונות לאחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים בקרב ישראלים. חלקם מחפשים נכס מניב להשקעה, אחרים מתכננים מעבר עתידי או קונים דירה כחלק מתהליך פרישה. נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה במספר הישראלים שעוזבים את הארץ – מגמה המתורגמת גם לביקוש גובר לדירות במדינות זרות, החל מגאורגיה וקפריסין ועד לרומניה, איטליה ותאילנד.

בעולם עשיר בהזדמנויות – וגם בסיכונים – חשוב להבין כיצד לקבל החלטה מושכלת. ניר שמול, מנכ״ל ובעלים של קבוצת שניר ושניר אינטרנשיונל המשווקת פרויקטים במספר יעדים באירופה, מציג את העקרונות המרכזיים שכל משקיע חייב להכיר לפני שהוא שולח כסף מעבר לים.

אחד ההבדלים הגדולים בין רכישת דירה בישראל לבין רכישה בחו"ל הוא רמת ההגנה המשפטית. בישראל, חוק המכר מחייב קבלנים לספק ערבויות ובטוחות – אך במדינות רבות אין חוקים דומים. המשמעות היא שמשקיעים זרים חשופים יותר, והיזם הוא נקודת הביטחון המרכזית. שמול מדגיש כי יש לבדוק לעומק את הרקע והניסיון של היזם, פרויקטים קודמים, המלצות, נגישות ושקיפות: "אני לא מתרשם ממכוניות או משרדים – רק מהאדם שמנהל את הפרויקט. השאלה החשובה היא האם הוא יענה לטלפון כשיש קושי."

יזם ראוי הוא כזה שמבין את הצרכים של משקיעים זרים, מתנהל בשקיפות ומספק אחריות גם אחרי מסירת הנכס. בישראל ניתן לקבל עד 75% מימון משכנתא. בחו״ל – המצב מורכב הרבה יותר. ברוב מדינות אירופה, בנקים כמעט אינם מעניקים משכנתאות למשקיעים זרים אלא אם כן יש אזרחות או תושבות מקומית. לכן משקיעים נדרשים להון עצמי גבוה יותר, למרות שהנכסים עצמם זולים בהרבה (150–250 אלף אירו בממוצע).

עם זאת, יש חריגים: גאורגיה מציעה עד 70% מימון גם לישראלים, ובמקרים מסוימים ניתן לשלב בין בנק מקומי לבנק ישראלי. יוון וקפריסין נהנות משוק מימון מתפתח שמובל על ידי גופים ישראליים, כולל קרנות חדשות. לדוגמה, קרן שהקים ערן וולף (לשעבר מנכ"ל מימון ישיר) מאפשרת הלוואות ארוכות טווח לפרויקטים ביוון וקפריסין עד שנה–שנה וחצי לפני אכלוס. בנוסף, בנקים בישראל כמו בנק ירושלים מציעים הלוואות סולו עד 250 אלף שקל לפי דירוג אשראי. לדברי שמול: "הנגשת מימון מאפשרת השקעה גם למי שאין בידו הון עצמי מלא – וזה משנה את כללי המשחק."

לפני קבלת החלטה חשוב להבין מה מצופה מהנכס: תשואה שוטפת נמדדת לפי דמי שכירות ביחס למחיר הנכס.  עליית ערך נמדדת רק בעת המכירה.

שמול ממליץ לשלב בין שני הנתונים באמצעות בחינה של:

• מגמות המחירים בעשור האחרון

• קצב הבנייה מול הביקוש

• פרויקטים חדשים בשכונה

• מידע רשמי (טאבו, רשויות מס, עסקאות עבר)

• ניתוח גיאופוליטי ואזורי

• תחרות מצד משקיעים זרים

לוקיישן נשאר קריטי: גם בתוך אותה עיר, שכונה אחת יכולה לשנות לחלוטין את כדאיות ההשקעה.

דוגמאות מהשטח:

• גאורגיה (בטומי): ביקוש גבוה לשכירות ומחירים נמוכים יחסית.

• קפריסין (לרנקה, איה נאפה): תיירות יציבה + פיתוח תשתיות = הכנסה שוטפת ועליית ערך.

• איטליה (דרום): מחירים נמוכים ופוטנציאל השבחה גבוה.

ישראלים רבים מגלים מהר מאוד כי ללא חברת ניהול מקצועית, ההשקעה הופכת לכאב ראש: מציאת דיירים, טיפול בתקלות, חוקים מקומיים וגבייה – כל אלה דורשים נציגות מקצועית בשטח. "אנחנו לא נכנסים לפרויקטים שאין בהם חברה מנהלת – נקודה," מדגיש שמול. בחלק מהמדינות (בעיקר גאורגיה וקפריסין) חברות הניהול הן חלק מובנה מהפרויקט ומציעות מודלים של השכרה לטווח קצר וארוך.

לא כל מדינה מאפשרת רכישת נדל״ן חופשית לזרים:

• גאורגיה: פתוחה לחלוטין, ללא מגבלות – וסנטימנט חיובי לישראלים.

• קפריסין: תהליך רכישה פשוט + מסלול לקבלת תושבות למשקיעים.

• איטליה: תהליך בירוקרטי מעט מורכב אך ללא מגבלות קניין מהותיות.

• תאילנד: העבירה הגבלות חדשות על השקעות זרים שאינם בעלי שותף מקומי – ולכן חשוב לעקוב אחרי עדכוני רגולציה.

נתוני המאקרו של המדינה משפיעים לא פחות מהנכס עצמו:

• צמיחה כלכלית

• תשתיות

• ביטחון אישי

• תיירות

• מערכת מיסוי

• שוק עבודה

למשל:

• גאורגיה: צמיחה גבוהה, תשתיות מתפתחות וסביבה ידידותית למשקיעים.

• קפריסין: כלכלה מבוססת שירותים ותיירות עם פיתוח מתמשך.

• איטליה: דורשת בחינת אזור ספציפי בשל פערים גדולים בין צפון לדרום.

השקעה בנדל״ן בחו״ל יכולה להיות רווחית מאוד – אך גם מסוכנת למי שאינו מבצע בדיקות עומק. חשוב לבדוק את היזם, להבין את תנאי המימון, לבדוק את הנתונים הכלכליים, להשוות עסקאות ולוודא שהנכס מנוהל בידי גוף מקצועי. קבוצת שניר אינטרנשיונל, בראשות ניר שמול, פועלת בגאורגיה, קפריסין ואיטליה ומציעה ליווי למשקיעים משלב בחירת הנכס ועד לניהול השוטף – תוך הקפדה על סטנדרטים גבוהים ובדיקות רקע יסודיות.