מדריך נדל"ן: מה ההבדל בין תמ"א לתב"ע ומה משפיע יותר על שווי הנכס?

עולם הנדל"ן לא מפסיק להיות הנושא החם בקרב הישראלים, ובכל מקום מקודמים פרויקטים של התחדשות עירונית. אז כדי שלא תהיו מחוץ ללופ, הנה מדריך קצר על ההבדלים וההשפעות שבין תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) לבין תוכנית בניין עיר (תב"ע).

עולם התכנון והבנייה מלא במונחים מקצועיים ובראשי תיבות, שלא תמיד ברורים למי שאינו עוסק בתחום. עבור יזמים, בעלי דירות וכל מי שמתעניין בנדל"ן, ההבנה של המושגים הללו חשובה במיוחד, שכן הם משפיעים באופן ישיר על זכויות הבנייה ועל שווי הנכס. אם גם אתם מסתובבים לאחרונה ברחבי השרון ורואים התחדשות עירונית כמעט בכל פינה, ושומעים מושגים כמו תמ"א, תב"ע, תוכנית בניינית או חלופת שקד – כדאי להכיר את המשמעות שלהם.

היררכיה תכנונית: הארצי מול המקומי

שני מושגים שחשוב להכיר הם תמ"א ותב"ע. גם אם יודעים שראשי התיבות הם "תוכנית מתאר ארצית" ו"תוכנית בניין עיר", לא תמיד ברור מה ההבדל ביניהם. למעשה, שניהם כלים תכנוניים, אך כל אחד פועל ברובד אחר:

• תמ"א (תוכנית מתאר ארצית): תוכנית ברמה הארצית, הקובעת מדיניות ועקרונות תכנון לכל המדינה, ולכן מבחינה היררכית היא גוברת על תוכניות ברמה נמוכה יותר. ככלל, במקרה של סתירה בין הוראות תוכנית מתאר ארצית לבין תוכנית מקומית או מפורטת, הוראות התוכנית הארצית יגברו, אלא אם נקבע אחרת בדין או בתוכנית עצמה.
• תב"ע (תוכנית בניין עיר): פועלת ברמת התכנון החלה על שטח או מתחם מסוים, והיא מתרגמת את מדיניות התכנון להוראות קונקרטיות. במסגרת התב"ע נקבעים, בין היתר, ייעודי הקרקע, זכויות הבנייה, מספר הקומות, קווי הבניין, שטחי השירות והוראות נוספות החלות על המקרקעין. המונח "תב"ע" הוא למעשה כינוי עממי הכולל תוכניות סטטוטוריות (כגון תוכנית מתאר מקומית ותוכנית מפורטת), אשר יכולות להיות מאושרות הן על ידי הוועדה המקומית והן על ידי הוועדה המחוזית.

עידן חדש בהתחדשות העירונית

חשוב להדגיש כי בכל הנוגע להתחדשות עירונית, המציאות השתנתה בשנים האחרונות. בעבר, תמ"א 38 הייתה התוכנית הארצית המרכזית בתחום. היא נועדה במקור לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובהמשך הפכה לכלי מרכזי שאפשר גם חיזוק, מיגון וחידוש של מבנים ישנים באמצעות הענקת זכויות בנייה נוספות. כיום, את מקומה תפסו התוכניות המקומיות והמסלולים החלופיים שקובעת כל רשות.

יש רשויות שאימצו תוכניות (תב"ע) התחדשות עירונית מקומית (או בניינית בשמה השני), כמו כפר סבא או רעננה לדוגמה. מנגד, במקומות שבהם לא קיימת תוכנית ייעודית ניתן, במקרים המתאימים, לקדם פרויקטים מכוח "חלופת שקד" המעוגנת בחוק התכנון והבנייה (לדוגמה ברמת השרון). המשמעות היא שכיום אין עוד מסלול ארצי אחיד להתחדשות של מבנים בודדים, והמסלול התכנוני נקבע בהתאם למדיניות של כל רשות מקומית.

השורה התחתונה: איפה הכסף?

אם נחזור לעניין המונחים: תב"ע היא התוכנית שמשפיעה בפועל על כל פרויקט ספציפי, והיא שקובעת את היקף זכויות הבנייה שניתן לממש. בהתאם לסוג התוכנית, היא יכולה להיות מאושרת בוועדה המקומית או בוועדה המחוזית, ויכולה להשתנות לאורך השנים בהתאם למדיניות התכנון, לצורכי הפיתוח ולמאפייני הסביבה.

אם אתם תוהים איפה נמצא הערך הכלכלי, התשובה נמצאת ברמה התכנונית החלה על הנכס. תוכנית מתאר ארצית משרטטת את מדיניות התכנון הכללית, אך בדרך כלל אינה יוצרת לבדה השבחה ישירה של נכס. לעומת זאת, אישור תב"ע חדשה או תוכנית התחדשות בניינית/עירונית החלה על עיר או מתחם עשויה להגדיל באופן משמעותי ולעיתים גם באופן מיידי את שווי הקרקע או הדירות, משום שהיא מגדירה את זכויות הבנייה שניתן לממש בפועל.

לכן, מי שמבקש להבין את הפוטנציאל האמיתי של נכס, צריך לבחון בראש ובראשונה את התוכניות התקפות החלות עליו ואת המדיניות התכנונית של הרשות המקומית.