תוכנית הדגל החדשה של שר השיכון והבינוי, שנועדה להקצות כ-27 מיליארד שקל לטובת 15 הסכמי גג ולשווק עוד 100 אלף דירות חדשות לשוק הדיור, מתקבלת בתמיהה רבה בקרב גורמים מובילים בענף הנדל"ן.
נדמה כי לפני שמכריזים על עוד מהפכה בהיצע הדיור בישראל, על משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מוטלת חובה בסיסית ודחופה הרבה יותר: לעצור לאלתר את שיווקן של עתודות קרקע שאי אפשר לבצע עליהן התחלות בנייה בפועל. מחובתה של המדינה להבטיח כי מכרזי מקרקעין שכבר נסגרו ואושרו, אכן יבשילו לכדי פרויקטים למגורים וקבלת היתרי בנייה, במקום להישאר על הנייר.
בעוד שר השיכון מצייר לאחרונה בכנסי נדל״ן שונים מציאות אופטימית של תנופת השקעות נדל"ן בפריפריה והאצת בנייה, בפועל מפוזרות הבטחות על הקמתן של עוד 100,000 יחידות דיור מחוץ לאזור המרכז. זאת בזמן שהמדינה, באמצעות משרד השיכון העומד בראשו, ממשיכה לשווק קרקעות למגורים שאינן זמינות כלל לעבודות קבלניות ולפיתוח. הדבר נעשה בידיעה מראש, תוך שהמערכת מותירה את יזמי הנדל"ן וחברות הבנייה שרכשו את הקרקעות במיטב כספם, להתמודד לבדם עם ההשלכות ההרסניות של עיכובים סטטוטוריים ובירוקרטיים.
השיטה המקוממת הפכה למעין מודל פעולה בשוק המקרקעין המקומי: תחילה המדינה משווקת פרויקטים, מציגה טבלאות אקסל מרשימות, ומתהדרת ביצירת מלאי דירות נרחב שנועד לכאורה להוביל להורדת מחירי הדירות בישראל. אולם מיד לאחר מכן, היא מותירה את השוק הפרטי וחברות יזמות הנדל"ן להתמודד עם בעיות תשתית ותכנון שלא נפתרו מראש. המדינה מתנערת מאחריות מיד לאחר זכיית היזמים במכרז. דוגמה מובהקת לכך היא המקרה של חברות יזמיות שזכו לפני כשלוש שנים במכרזים ממשלתיים להקמת פרויקטים למגורים בשכונת זיכרונה שבזיכרון יעקב.
רשות מקרקעי ישראל שיווקה את עתודות הקרקע הללו והציגה אותן כזמינות לבנייה מיידית, ואף חייבה את הקבלנים בלוחות זמנים נוקשים במיוחד. כל זאת התרחש בזמן שהיה ידוע היטב לגורמי התכנון כי קיים סכסוך עמוק ומתמשך מול המועצה המקומית, סכסוך המונע כל אפשרות לקידום פיתוח תשתיות, סלילת כבישים והקמת מוסדות ציבור חיוניים.
בעקבות התנהלות זו, אותן חברות יזמות נדל"ן שילמו מאות מיליוני שקלים עבור הקרקע ועלויות הפיתוח. לסכומים אדירים אלו מצטרפות הוצאות תכנון, ייעוץ הנדסי, עלויות מימון כבדות, תשלומי ריביות והוצאות משפטיות – נזקים כלכליים שממשיכים להצטבר מדי יום כל עוד המדינה אינה מספקת ודאות תכנונית. למרבה הצער, ענף הבנייה מבין כי אין מדובר בתקלה נקודתית, אלא בשיטה של ממש במסגרתה המדינה ממקסמת את הכנסותיה משיווק מקרקעין, ולאחר מכן משאירה את היזמים במבוי סתום מוניציפלי שאינו בשליטתם. מי שמשלם בסופו של דבר את המחיר על מחדל עתודות הקרקע הם לא רק משקיעי הנדל"ן והיזמים, אלא בעיקר רוכשי הדירות והזוגות הצעירים.
זוגות צעירים המבקשים דריסת רגל בשוק הדיור אינם יכולים לקנות הבטחות על הנייר; הם זקוקים למפתח לדירה אמיתית. כל עוד המדינה משווקת מכרזי מקרקעין על תנאי, ללא פיתוח תשתיות מינימלי, היא מייצרת מחסור מלאכותי בדירות. במקביל, העיכובים הממושכים מייקרים דרמטית את מלאי הדירות הקיים. כשפרויקטים נדל"ניים נתקעים לשנים על קרקעות שכבר שווקו ונרכשו, ההפסדים האדירים של יזמי הנדל"ן מתורגמים ישירות לעלייה במחירי הדירות שכן נבנות, דרך גלגול עלויות המימון והריבית אל כיסם של הקונים.
כך נוצרת פגיעה אנושה ומשולבת: השוק סובל מהיעדר דירות חדשות, והמלאי שכן מגיע למדף יקר משמעותית בעשרות ועד מאות אלפי שקלים לכל דירה. מול המציאות הקשה הזו, הכרזה על עוד הסכמי גג או שיווק מאה אלף דירות אינה בבחינת מדיניות פתרון משבר הדיור. אם שר השיכון מעוניין באמת להוריד את מחירי הנדל"ן, עליו להתחיל בטיפול שורש בקרקעות התקועות שכבר שווקו, לתקן את העוול שנגרם לחברות הבנייה, ולהבטיח שכל שיווק קרקע עתידי יהיה בעל היתכנות אמיתית למימוש ולבנייה.
מאת: עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות'.
