בכנס "הבמה המרכזית" שערך אתר מגדילים בחוות רונית, הבהיר ד"ר דורון סייג, מנהל מדדי הדיור בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כי מדד מחירי הדיור של ישראל ימשיך להתבסס אך ורק על מחירי עסקות בפועל – ללא שינוי מתודולוגי וללא שילוב של מענקים, סבסוד, מבצעי מימון או הערכות סובייקטיביות. לדבריו, אין כוונה בלמ"ס להחליף את מחירי העסקאות הרשמים ב"מחיר אפקטיבי" או "ערך כלכלי" המגלם עלויות אשראי או מבצעי רוכשים, משום שגישה זו אינה מקובלת בשום מדינה בעולם.
סייג הדגיש כי יש להבחין בין מחיר הדירה עצמה לבין עלות המימון, וכי שני המשתנים מופיעים במדדים שונים: מדד מחירי הדירות משקף אך ורק את מחיר העסקאות; בעוד שמדד נשיגות הדיור בוחן את היכולת של משקי בית לרכוש דירה תוך שקלול הכנסת משק הבית, הריבית ועלות ההלוואה. לדבריו, "הלמ"ס לא תבצע שעטנז בין מחיר הדירה לבין מחיר ההון. אין מדינה בעולם שמערבבת בין השניים וגם אנחנו לא נחליף מדד רשמי בהערכות סובייקטיביות".
בהתאם לנתוני מדד הנשיגות, המשקף את היכולת לרכוש דירה בפועל, מצבם של משקי הבית בישראל החריף בשנים האחרונות באופן ניכר. בין השנים 2022–2023 איבדו כ־11.7% מהמשפחות את יכולתן לרכוש דירה, בעיקר בשל קפיצה בעלויות המימון והריבית שהכבידה על משקי הבית – גם במקרים שבהם מחירי הדירות ירדו מעט. נכון לסוף 2023, עבור 77% ממשקי הבית בישראל דירה אינה בת השגה, לעומת 65.4% בלבד בשנת 2019.
הנתונים מראים כי ב־2022 הקושי העיקרי נבע מעליית מחירי הדירות, ואילו במהלך 2023 דווקא העלייה החדה בריבית הייתה זו שהחמירה את המשבר. סייג ציין כי "משבר הנשיגות לרכישת דירה הולך ומעמיק ולכן מציאת פתרונות אפקטיביים היא צורך חיוני – לא אפשרות".
לצד זאת, סייג הציג נתוני עומק על שוק הנדל"ן בישראל. מאז 1994 עלו מחירי הדירות בקצב ממוצע של כ־5.3% בשנה במונחים נומינליים וכ־2.3% במונחים ריאליים, לאחר ניכוי האינפלציה. בנוסף, השילוב בין מלאי גדול של דירות מוכנות לאכלוס הנותרות למכירה – כ־16 אלף יחידות – לבין תשואות נמוכות ורווחי הון זניחים בשוק המגורים, צפוי לתמוך בעליית מחירי השכירות בהמשך. כיוון ששכירות מהווה כרבע ממדד המחירים לצרכן, מגמה זו עלולה לעכב ירידות ריבית עתידיות.
דבריו של סייג מציבים קו ברור בין נתון מחירי הדירות הרשמי לבין כלים משלימים כמו בחינת נשיגות, ומחדדים את התמונה העגומה של משקי בית רבים – עבורם רכישת דירה הופכת בשנים האחרונות לחלום רחוק יותר מאי פעם.
