שילוב קטלני של שש שנות תהפוכות כלכליות מימי הקורונה, מלחמה ממושכת, זינוק בעלויות המימון ותשומות הבנייה, לצד קיפאון במכירות ועליית הריבית – הביא פרויקטים רבים של התחדשות עירונית למבוי סתום. בימים אלו, יזמים רבים מגלים כי הרווחיות הכלכלית של הפרויקטים התרסקה, והם נאלצים לחזור אל בעלי הדירות במטרה לפתוח את ההסכמים החתומים ולצמצם את התמורות והמטרים שהובטחו להם בעבר.
שלב ההתפכחות: בין הבטחות למציאות במשך שנים, שוק ההתחדשות העירונית בישראל התנהל על פי נתוני "השוק" שהיו ידועים באותה עת, וכן באופן של פיזור הבטחות נדיבות ומרחיקות לכת מצד יזמים במטרה לזכות במתחמים נחשקים. הדיירים חתמו על הסכמים בציפייה לתוספות מ"ר גבוהות, מרפסות שמש ומפרטים עשירים. אלא שבמציאות הנוכחית, שלב הוודאות התכנונית (המתרחש עם אישור התב"ע או החלטת הוועדה המקומית) הופך לשלב ההתפכחות.
עם גיבוש הנתונים הסופיים, ובפרט לאור התהפוכות בשנים האחרונות, יזמים רבים מגלים שהרווחיות התרסקה, ולכן הם מבקשים לצמצם את התמורות – בין אם על ידי הפחתת מטרים משמעותית ובין אם על ידי אי מתן תוספות שטח כלל. ברוב המקרים, התגובה האוטומטית של הדיירים היא התבצרות עמדות עקשנית, מתוך ראייה של המצב כהפרת חוזה קלאסית. אך האמת היא שלא מדובר ביזם ספציפי שמנסה לשפר עמדות, אלא באילוצים של השוק: אם המספרים לא מתכנסים לרווחיות, הבנק לא יעניק ליווי פיננסי, ואף קבלן אחר לא יוכל להיכנס בנעליו. לכן, עקשנות עיוורת פשוט תשאיר את הדיירים בבניין הישן והרעוע.
מקרה בוחן: המציאות מחייבת פשרות חכמות כמקרה בוחן, ניתן להסתכל על פרויקט תמ"א 38/2 ברחוב ברנדה בפתח תקווה, המלווה מצד בעלי הזכויות על ידי משרדנו, שנדרש לעבור בחינה מחדש בשל תנאי השוק. יזם הפרויקט הציג כי לאחר קבלת החלטת הוועדה, רווחיות הפרויקט צנחה מ-14.5% ל-6.5%. כדי להגיע לרף המינימלי הנדרש לקבלת ליווי פיננסי מהבנק, נדרשה הפחתת תמורות מהותית (צמצום תוספות השטח מ-10 מ"ר ל-3 מ"ר בלבד). לבסוף, בעלי הדירות הכריעו – בליווי שמאי מטעמם ועל בסיס אינטרס פרקטי – שעדיף להתפשר על מ"ר ולקבל נכס חדש, מודרני וממוגן, מאשר להחזיק בחוזה תיאורטי על הנייר.
ניהול סיכונים מול כניעה: 3 מנגנוני הגנה הכרחיים הסכמה להפחתת תמורות מהווה פתח לניהול סיכונים חכם, ולאו דווקא ויתור או כניעה. בפרויקט המוזכר לעיל, כמו גם בפרויקטים נוספים שאני מלווה, גובש מודל עבודה המבוסס על שלושה מנגנוני הגנה קשיחים שמומלץ לאמץ בכל משא ומתן מחודש:
- בדיקה אובייקטיבית ובלתי תלויה: מינוי שמאי מקרקעין מטעם הדיירים, לשם בחינה מדוקדקת של הדו"ח הכלכלי (דו"ח אפס) כדי לאשש את הטענה לשחיקה ברווחיות.
- מנגנון "אפסייד" עתידי: קביעת תנאי חוזי לפיו אם מחירי הדירות יעלו או שעלויות המימון ירדו והרווחיות תעבור רף מסוים בהמשך חיי הפרויקט, היזם יחויב להחזיר או לחלוק את עודפי הרווח עם הדיירים.
- תרגום הפיצוי לערך נטו: התחייבות לפיה הפיצוי בגין עודפי הרווח (ככל שיהיו) לא יתורגם בהכרח רק לשדרוג המפרט הטכני בדירה, אלא לערך נטו עבור הדייר – כדוגמת תשלום דמי ועד בית והתחזוקה השוטפת של הבניין החדש למשך תקופה ממושכת, וחלופות נוספות שייטיבו משמעותית עם בעלי הדירות.
לסיכום, המהות האמיתית בפרויקטים של התחדשות עירונית היא, בראש ובראשונה, קבלת דירות עם מיגון תקני (ממ"ד), שדרוג איכות החיים והנדסת המבנה. דיירים שישכילו לפעול בגמישות מסחרית, המבוססת על הגנות משפטיות חכמות, הם אלו שיבטיחו את עתיד הנכס שלהם. כל השאר עלולים להישאר עם הבטחות ריקות על גבי חוזים ישנים, וחלומות שמנותקים מהמציאות הכלכלית.
הכותבת היא עו"ד דורין רפאל, שותפה במשרד עו"ד עידו שמואלי ושות'.
