המגמה שמטלטלת את שוק המשרדים: הזינוק בשוק הסאבלט באזורי הביקוש

בשנים האחרונות שוק הנדל"ן העסקי בישראל חווה שינויים משמעותיים, אך נדמה שבשנת 2026 אנחנו נמצאים בנקודת מפנה אמיתית. כמי שמלווה מדי יום חברות הייטק, חברות בינלאומיות, קרנות השקעה ועסקים בצמיחה, אני מזהה מגמה ברורה שלא הייתה בעוצמה הזו בעבר – שוק הסאבלט (שכירות משנה) הופך להיות אחד ממנועי הפעילות המרכזיים בשוק המשרדים באזורי הביקוש.

אם בעבר סאבלט נתפס כפתרון נקודתי לחברות שנקלעו לקושי, כיום מדובר במהלכים עסקיים לגיטימיים, מחושבים ולעיתים אף אסטרטגיים. יותר ויותר מנהלים מבינים שאין היגיון להחזיק שטחים שאינם מנוצלים, ומנגד חברות רבות מחפשות פתרונות גמישים שיאפשרו להן להיכנס למשרד איכותי במהירות, בלי להשקיע מיליוני שקלים בהתאמות, ריהוט ובינוי.

לדעתי, המגמה הזו אינה זמנית. היא משקפת שינוי עמוק באופן שבו חברות מנהלות את סביבת העבודה שלהן, את התקציבים שלהן ואת הסיכונים העסקיים שלהן במגדלי התעסוקה.

למה דווקא עכשיו? הדינמיקה הכלכלית מאחורי השינוי

בשנה האחרונה השוק מושפע ממספר תהליכים שפועלים במקביל:

• התקדמות הבינה המלאכותית (AI): הטכנולוגיה מאפשרת לארגונים לבצע יותר עבודה עם פחות כוח אדם בתחומים מסוימים. חברות רבות בוחנות מחדש את מבנה הארגון, את היקף הגיוסים ואת ניצול שטחי המשרד. אינני חושב שנכון לייחס כל פיטורים או צמצום שטחים ישירות ל-AI, אך אי אפשר להתעלם מהשינוי שהטכנולוגיה מייצרת. אם חברה יכולה לגדול בפעילותה מבלי להגדיל את מצבת העובדים באותו קצב, הצורך שלה בשטחי משרד משתנה טבעית.
• תנודות בשער החליפין: התחזקות השקל מול הדולר פגעה בחלק מחברות הטכנולוגיה שמפיקות את עיקר הכנסותיהן במטבע זר, בעוד שעיקר הוצאותיהן – ובהן שכר עובדים ושכירות משרדים – משולמות בשקלים. התוצאה היא לחץ גובר להתייעל ולבחון מחדש כל הוצאה קבועה.
• התאמות כוח אדם בענף: לכך נוספו דיווחים פומביים על גלי התייעלות ופיטורים במספר חברות טכנולוגיה, ובהן Monday.com, Wix, Papaya Global וכן מהלכי צמצום שעליהם דווח בחברת Moovit.

כל חברה פעלה מסיבות שונות, אך המכנה המשותף הוא אחד: הנהלות בוחנות מחדש כל רכיב בעלות, ומשרדים הם אחת ההוצאות הגדולות ביותר אחרי שכר. מבחינתי, זו בדיוק הנקודה שבה שוק התעסוקה ושוק המשרדים מתחברים – השאלה כמה שטח צריך להחזיק הפכה לשאלה פיננסית ולא רק תפעולית.

אני רואה את השינוי בשטח: מ"איזה משרד" ל"כמה שטח"

כאשר אני נפגש עם מנכ"לים, סמנכ"לי כספים ומנהלי תפעול, השיחה כבר אינה מתמקדת רק בשאלה "איזה משרד אנחנו רוצים?", אלא בעיקר בשאלה "כמה שטח אנחנו באמת צריכים?".

לפני מספר שנים חברות נטו לשכור שטחים גדולים מתוך מחשבה על צמיחה עתידית. בתקופה שבה היה קל יחסית לגייס עובדים והציפיות לצמיחה היו גבוהות, חברות העדיפו לקחת מראש שטח גדול יותר, גם אם לא כל המטרים היו נחוצים ביום הראשון.

כיום הגישה השתנתה לחלוטין. חברות מבינות שהתחזיות האופטימיות של 2021–2022 כבר אינן רלוונטיות. מודל העבודה ההיברידי, השימוש בכלי AI והצורך בשליטה טובה יותר בהוצאות גורמים להן לבחון מחדש כל מטר רבוע. התוצאה היא עלייה משמעותית בכמות השטחים העודפים המוצעים בשוק באמצעות סאבלט.

מבחינת החברה השוכרת, זהו פתרון משמעותי. במקום להמשיך לשלם במשך שנים על שטח שאינו מנוצל, היא יכולה להכניס שוכר משנה שישתתף בעלויות, ובכך להפחית את העלות האפקטיבית של המשרד.

ההיצע גדל – אבל הוא איכותי מאי פעם

בניגוד למה שרבים חושבים, מרבית עסקאות הסאבלט אינן מגיעות מחברות בקשיים – להפך. לא פעם מדובר בחברות חזקות שפשוט מחזיקות שטח גדול מהנדרש, ומעדיפות להכניס שוכר משנה שישתתף בעלויות השכירות, דמי הניהול והארנונה.

אני רואה יותר ויותר מקרים שבהם חברה תופסת שתי קומות במגדל משרדים, אך בפועל מנצלת רק קומה אחת. במקום להמתין עד תום החוזה, היא מוציאה את השטח העודף לשכירות משנה וכך מצמצמת משמעותית את ההוצאה החודשית. התופעה הזו בולטת במיוחד באזורי הביקוש, שם עלויות האחזקה גבוהות והמשמעות הכלכלית של כל משרד שאינו מנוצל היא קריטית.

נקודה חשובה למחשבה: לא כל סאבלט הוא עסקה טובה לשוכר. יש לבדוק את יתרת תקופת השכירות, תנאי ההסכם המקורי, האפשרות להארכה, זהות המשכיר וההתאמות הנדרשות מול בעל הנכס. משרד במחיר אטרקטיבי שנותרו לו חודשים ספורים בחוזה אינו פתרון נכון לחברה שמחפשת יציבות.

דווקא אזורי הפריים נהנים מהמגמה

אחד הדברים המעניינים שאני מזהה הוא שהיצע הסאבלטים אינו עובר לפריפריה – אלא נשאר במרכזי העסקים המבוקשים ביותר.

לאורך ציר מנחם בגין, ציר יגאל אלון, מתחם שרונה ומתחם חסן ערפה ניתן לראות יותר ויותר שטחים איכותיים המוצעים לשכירות משנה:

שטח איכותי באחד מהאזורים הללו שמגיע לשוק בסאבלט הוא הזדמנות יוצאת דופן לחברה שאינה רוצה לוותר על כתובת מרכזית, אך נמנעת מהתחייבות להשקעה גדולה במשרד חדש.

הביקוש משתנה – Plug & Play הוא שם המשחק

מהצד השני של המשוואה, יותר חברות מבקשות כיום משרדים מוכנים לעבודה(Plug & Play). עלויות הבינוי, הריהוט וההתאמות הפכו לגבוהות מאוד. כאשר ניתן להיכנס למשרד קיים עם חדרי ישיבות, מטבח, עמדות עבודה ותשתיות תקשורת, אפשר לחסוך זמן יקר והשקעת הון משמעותית.

השוק מתחיל להתחלק לשני סוגי ביקושים: חברות שמחפשות משרד לטווח ארוך ומעצבות אותו מאפס, מול חברות שמחפשות גמישות, מהירות והפחתת סיכון. עבור הקבוצה השנייה, לקוחות שמחפשים משרדים מוצאים בפתרונות ה-Plug & Play בסאבלט מענה כמעט אידיאלי.

הסאבלט הופך לכלי לניהול סיכונים

לדעתי, אחד השינויים החשובים ביותר הוא שהסאבלט כבר אינו רק כלי לחיסכון בעלויות – הוא הופך לכלי לניהול סיכונים.

חברה שנמצאת בתקופה של אי-ודאות עסקית יכולה להימנע מחוזה ארוך והשקעה בבינוי, ולבחור בפתרון ביניים: להיכנס למשרד קיים, להשתמש בתשתיות קיימות ולשמור על גמישות. מבחינת סמנכ"ל הכספים, במקום להוציא סכום משמעותי בתחילת הדרך, ניתן להפנות את ההון לפעילות העסקית עצמה.

גם עבור חברות בצמיחה, הסאבלט יכול להיות פתרון ביניים מצוין. חברה שאינה יודעת אם בעוד שנתיים תצטרך 30, 60 או 100 עמדות עבודה יכולה להימנע מהתחייבות מיותרת. כשאנחנו מלווים חברות שמחפשות משרדים להייטק באזורי הביקוש, אנחנו רואים איך מודל הגמישות הזה מאפשר להן לבחון את הצמיחה בפועל מבלי לסכן הון ראשוני יקר.

ומה זה אומר לגבי בעלי הנכסים?

בעלי הנכסים והמשכירים חייבים להתאים את עצמם למציאות החדשה. כאשר יותר חברות מציעות שטחים עודפים לסאבלט, המתחרה של בעל הנכס אינו בהכרח המגדל הסמוך – אלא לפעמים משרד מרוהט ומוכן שנמצא בתוך הבניין שלו עצמו.

היכולת של בניין ומשרד להציע גמישות תהפוך בשנים הקרובות ליתרון תחרותי משמעותי. בעלי נכסים שיידעו לעבוד נכון עם שוכרים, לאפשר התאמות סבירות ולהגיב במהירות להזדמנויות של שכירות משנה, ישמרו טוב יותר על אחוזי התפוסה.

התחזית שלי: שוק המשרדים יהפוך גמיש יותר

אני לא חושב ששוק הסאבלט הוא תופעה שתיעלם ברגע ששוק ההייטק יחזור לצמוח במהירות. גם אם הגיוסים יתאוששו, משהו בסיסי השתנה בתפיסת הנהלות לגבי שטחי משרדים. העבודה ההיברידית וכלי ה-AI כאן כדי להישאר, והמודעות לעלות האמיתית של כל מטר רבוע הפכה לחלק מהתכנון העסקי.

אם אני מסתכל קדימה, השוק ימשיך לנוע לכיוון של גמישות. לצד השוק המסורתי יתפתח שוק משמעותי של משרדים מוכנים, חללי עבודה ושכירות משנה.

השורה התחתונה

שוק הסאבלט בישראל הופך לכלי עסקי משמעותי שמחבר בין שתי מגמות: חברות שמחפשות לצמצם עלויות ולשחרר שטחים עודפים, ומנגד חברות שמחפשות משרד איכותי, מרכזי ומוכן לכניסה – בלי לקחת על עצמן השקעת משמעותית.

שוכר לא חייב כיום לבחור בין משרד יקר וחדש לבין משרד פחות איכותי. קיימת אפשרות שלישית: למצוא משרד איכותי שכבר עבר את תהליך הבינוי וההתאמות, ולנצל את הצורך של חברה אחרת בשכירות משנה. השוק לא בהכרח הולך לכיוון של פחות משרדים – הוא הולך לכיוון של שימוש חכם וגמיש יותר במשרדים הקיימים.

הכותב הוא רועי נגר, מומחה לנדל"ן עסקי, מייסד ובעלים של חברת התיווך ZUZ יועצי נדל"ן. רועי מלווה חברות מובילות, בעלי נכסים, יזמים ומשקיעים בתהליכי איתור, שיווק וניהול מו"מ של עסקאות נדל"ן עסקי במתחמי התעסוקה המבוקשים ביותר במרכז הארץ.