תמ"א 38 – סוף עידן? סקירה על הפרויקטים שבוטלו ומה צפוי בהמשך

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הידועה בשם תמ"א 38, הייתה במשך כמעט שני עשורים אחד הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל. אך כעת, עם סיום תוקפה הרשמי בשנת 2022 והצעות רפורמה חדשות, שוק הנדל"ן מוצא את עצמו בצומת דרכים.

מה קרה לתמ"א 38, מדוע בוטלו פרויקטים רבים, ומה צפוי להחליף אותה? במאמר הזה נבחן את התמונה המלאה.

רקע: מה הייתה מטרת התמ"א?

תמ"א 38 נועדה לתת מענה לשני צרכים חשובים:

1. חיזוק מבנים ישנים (שנבנו לפני 1980) מפני רעידות אדמה

2. עידוד יזמים לחזק את הבניינים באמצעות זכויות בנייה נוספות (תוספת קומות, דירות, מרפסות, מעליות ועוד)

באמצעות המודל הזה, גם הדיירים קיבלו שדרוג מהותי לנכס – בלי לשלם מכיסם, והיזמים קיבלו רווח כלכלי.

אז למה זה נגמר?

למרות הכוונות הטובות, עם השנים עלו מספר בעיות שגרמו לסיום או הקפאת פרויקטים רבים:

⚠️ חוסר כלכליות

באזורים מסוימים – במיוחד בפריפריה – לא הייתה ליזמים כדאיות כלכלית לבצע פרויקטים. התמורה לא הספיקה לכסות את עלויות הבנייה.

⚠️ בירוקרטיה מסובכת

רשויות מקומיות הקשו בהיתרים, עיכבו תהליכים, ולעיתים פשוט סירבו לאשר פרויקטים – מתוך חשש לעומס על תשתיות.

⚠️ התנגדויות דיירים

דיירים שהתנגדו לפרויקט מכל סיבה – אישית או קהילתית – עצרו תהליכים שלמים.

⚠️ שינויי רגולציה תכופים

תיקונים לחוק, הנחיות חדשות ותוספות לדרישות – הפכו את הסביבה היזמית ללא צפויה.

כמה פרויקטים בוטלו?

לפי הערכות בענף, מאות פרויקטים ברחבי הארץ הופסקו או נתקעו בגלל שינויי החקיקה. במיוחד בולטות ערים כמו:

• בת ים

• חולון

• פתח תקווה

• חיפה

יזמים ועורכי דין מדווחים על עשרות פרויקטים שהגיעו כמעט עד שלב היתר – אך נעצרו לפתע בגלל שינוי במדיניות המקומית או הארצית.

ומה יבוא במקום?

המדינה מנסה לקדם מודלים חלופיים כגון:

• תמ"א 38 חדשה (גרסה משודרגת) – עם התאמות רגולטוריות

• פינוי-בינוי מלא – פתרון מועדף על רשויות רבות, עם תכנון כולל של מתחמים

• הוראות מקומיות של תוכניות הרובעים (כמו בתל אביב) שמחליפות את התמ"א הארצית

מה זה אומר לדיירים?

אם אתם גרים בבניין ישן וחיכיתם לתמ"א 38 – ייתכן שכעת תצטרכו לחשוב בכיוון של פינוי-בינוי, או לבדוק אם התוכנית העירונית שלכם כוללת תחליף ראוי. במקרים מסוימים, בניינים שכבר התחילו את התהליך עשויים עדיין להיכנס למסלול ישן – אבל הזמן דוחק.

לסיכום

תמ"א 38 הייתה כלי חשוב שעזר לאלפי בניינים להתחדש ולהתחזק – אך גם לו היו מגבלות. עם סיום תוקפה הרשמי, מתחילה תקופה חדשה של חיפוש פתרונות יצירתיים, תכניות עירוניות מותאמות, ופיתוח כוללני יותר.

המסר הברור – ההתחדשות העירונית לא נגמרה, היא פשוט משנה צורה.