מחשבון מס רכישה 2026 (סימולטור) שמחשב בשניות כמה מס תשלמו על דירה ראשונה או על דירה שנייה, לפי המדרגות העדכניות של רשות המסים. על דירה ראשונה לא משלמים מס עד 1,978,745 ₪. על דירה שנייה משלמים 8% מהשקל הראשון. הזינו את מחיר הדירה וקבלו את סכום המס, שיעור המס האפקטיבי ופירוט לכל מדרגה.
חישוב מס רכישה
⚠️ התוצאה היא הערכה בלבד למידע כללי, ואינה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ פיננסי. להבהרה המשפטית המלאה
- דירה ראשונה / יחידה: פטור עד 1,978,745 ₪, ומעליו 3.5%, 5%, 8% ו-10% במדרגות.
- דירה שנייה / נוספת: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל (הוראת שעה עד 31.12.2026).
- דוגמה: דירה ב-2.5 מיליון ₪ = כ-20,538 ₪ כדירה ראשונה, ו-200,000 ₪ כדירה שנייה.
- מועדים: הצהרה תוך 30 יום ותשלום תוך 60 יום מיום העסקה.
מדרגות מס רכישה 2026
מדרגות מס הרכישה נקבעות בחוק מיסוי מקרקעין ומתפרסמות על ידי רשות המסים. ב-2026 הסכומים לא עודכנו: לפי הוראת ביצוע 1/2026 מדרגות הדירה היחידה הוקפאו עד 15.1.2028.
מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה (דירה יחידה)
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% (פטור) |
| 1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
מדרגות מס רכישה לדירה שנייה (דירה נוספת)
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
מדרגות הדירה השנייה הן הוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026. נעדכן את העמוד כשרשות המסים תפרסם את המדרגות לשנת 2027.
כמה מס רכישה משלמים? טבלה לפי מחיר הדירה
מס הרכישה המשוער ב-2026 למחירי דירות נפוצים. לחישוב מדויק למחיר שלכם השתמשו במחשבון בראש העמוד.
| מחיר הדירה | דירה ראשונה / יחידה | דירה שנייה / נוספת |
|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 0 ₪ (פטור) | 120,000 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 744 ₪ | 160,000 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 20,538 ₪ | 200,000 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 45,538 ₪ | 240,000 ₪ |
| 3,500,000 ₪ | 70,538 ₪ | 280,000 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 95,538 ₪ | 320,000 ₪ |
| 5,000,000 ₪ | 145,538 ₪ | 400,000 ₪ |
| 7,000,000 ₪ | 273,886 ₪ | 578,899 ₪ |
איך מחשבים מס רכישה
חישוב מס רכישה נעשה במדרגות, בדומה למס הכנסה. כל שיעור חל רק על החלק של מחיר הדירה שנמצא בתוך המדרגה שלו, ולא על כל המחיר. לכן מעבר למדרגה הבאה לא מייקר את כל העסקה, רק את השקלים שמעל הגבול.
דוגמה: דירה ראשונה ב-2,500,000 ₪
- עד 1,978,745 ₪: פטור, 0 ₪.
- 368,295 ₪ (החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040) כפול 3.5%: 12,890 ₪.
- 152,960 ₪ (החלק שבין 2,347,040 ל-2,500,000) כפול 5%: 7,648 ₪.
- סך הכול: כ-20,538 ₪, שהם כ-0.82% ממחיר הדירה.
אותה דירה בדיוק, כשהיא דירה שנייה, תחויב ב-8% על כל הסכום, כלומר 200,000 ₪. ההפרש: כ-180,000 ₪.
מס רכישה על דירה ראשונה: מי נחשב בעל דירה יחידה
מדרגות הדירה הראשונה חלות על יחיד תושב ישראל שהדירה שהוא קונה היא דירת המגורים היחידה שלו בישראל. זוג נשוי וילדיהם הקטינים נחשבים יחידה אחת, כך שדירה של אחד מבני הזוג נחשבת גם דירה של השני. מי שהופך לתושב ישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה יכול גם הוא ליהנות מהמדרגות האלה.
מס רכישה דירה שנייה ודירה שלישית
מי שכבר מחזיק בדירת מגורים וקונה דירה נוספת, למשל דירה להשקעה, דירה לילדים או בית נופש, לא נהנה מהפטור. גם על דירה שלישית ומעלה חלים אותם שיעורים: 8% על כל השווי עד 6,055,070 ₪ ו-10% על החלק שמעל. כדאי לבדוק מראש אם אתם עומדים בתנאים של דירה חלופית, כי ההפרש יכול להגיע למאות אלפי שקלים.
משפרי דיור: מס רכישה על דירה חלופית
משפרי דיור שקונים דירה חדשה לפני שמכרו את הקודמת יכולים לשלם מס כמו על דירה ראשונה, בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בזמן:
- 24 חודשים ממועד הרכישה, למי שקנה מ-1.6.2025.
- 18 חודשים, למי שקנה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025.
- 12 חודשים מקבלת החזקה, בדירה שנקנתה מקבלן, אם זה מאוחר יותר.
בעקבות מלחמת "שאגת הארי" הוארכו בשלושה חודשים מועדים שחלו בין 28.2.2026 ל-31.5.2026 (הוראת ביצוע 2/2026). אם הדירה הקודמת לא נמכרה בזמן, רשות המסים תגבה את ההפרש לפי מדרגות דירה שנייה.
מקרים מיוחדים: עולה חדש, נכה, מתנה, ירושה ונכס מסחרי
- מס רכישה לעולה חדש: עולים זכאים בתנאים מסוימים למדרגות מוטבות (תקנה 12 לתקנות מס רכישה).
- מס רכישה לנכה: נכים ועיוורים זכאים בתנאים מסוימים להקלות במס.
- מתנה: על דירה שהתקבלה במתנה מקרוב משפחה משלמים, ככלל, שליש מהמס הרגיל. בין בני זוג יש פטור.
- ירושה: על דירה שהתקבלה בירושה לא משלמים מס רכישה.
- מגרש, חנות, משרד או נכס מסחרי: מס רכישה בשיעור אחיד של 6% מהשווי.
המחשבון לא כולל את המקרים האלה. בדקו אותם מול רשות המסים או עורך דין.
מתי ואיך משלמים מס רכישה
- הצהרה תוך 30 יום: מגישים לרשות המסים הצהרה על העסקה (טופס 7000) תוך 30 יום מיום העסקה. בדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש אותה.
- תשלום תוך 60 יום: משלמים את המס לפי השומה העצמית תוך 60 יום מיום העסקה. איחור גורר ריבית, הפרשי הצמדה וקנסות.
- אישור מס רכישה: אחרי התשלום מקבלים אישור שנדרש לרישום הדירה בטאבו.
מס הרכישה לא ממומן במשכנתא ומשולם מההון העצמי, ולכן כדאי לכלול אותו בתקציב כבר בשלב המשא ומתן. לחישוב ההלוואה השתמשו במחשבון המשכנתא, ולמגמות בשוק קראו את הכתבה המחירים לא יורדים? הפרדוקס של שוק הדיור.
שאלות נפוצות על מס רכישה
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה ב-2026?
על דירה ראשונה (דירה יחידה) אין מס עד 1,978,745 ₪. מעל הסכום הזה משלמים 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% על מה שמעל. לדוגמה, על דירה ב-2,500,000 ₪ משלמים כ-20,538 ₪.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
על דירה שנייה, שלישית או דירה להשקעה משלמים 8% על השווי עד 6,055,070 ₪ ו-10% על החלק שמעל. בדירה של 2,500,000 ₪ מדובר ב-200,000 ₪. המדרגות האלה הן הוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026.
מאיזה סכום משלמים מס רכישה על דירה ראשונה?
ב-2026 מתחילים לשלם מס רכישה על דירה ראשונה רק על החלק של המחיר שעולה על 1,978,745 ₪. דירה שמחירה נמוך מהסכום הזה פטורה לגמרי.
האם מדרגות מס הרכישה מתעדכנות ב-2026?
בדרך כלל המדרגות מתעדכנות ב-16 בינואר בכל שנה. בעקבות חוק ההסדרים לשנת 2025 הסכומים של דירה יחידה הוקפאו, והם יישארו בתוקף עד 15.1.2028. רשות המסים אישרה זאת בהוראת ביצוע 1/2026 מ-18 בינואר 2026.
קניתי דירה חדשה ועדיין לא מכרתי את הישנה. איזה מס אשלם?
אם הדירה החדשה היא דירה חלופית ותמכרו את הדירה הקודמת בזמן שקבוע בחוק (24 חודשים מהרכישה למי שקנה מ-1.6.2025), תהיו זכאים למדרגות של דירה יחידה. אפשר לבקש זאת כבר בהצהרה לרשות המסים.
תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה?
יש להגיש הצהרה לרשות המסים תוך 30 יום מיום העסקה, ולשלם את המס לפי השומה העצמית תוך 60 יום מיום העסקה.
האם מס הרכישה מחושב על המחיר כולל מע״מ?
כן. בדירה מקבלן המס מחושב על המחיר ששולם בפועל, כולל מע״מ. בדירה יד שנייה אין מע״מ, והמס מחושב על מחיר העסקה.
האם משלמים מס רכישה על דירה שקיבלתי בירושה או במתנה?
על ירושה לא משלמים מס רכישה. על דירה שהתקבלה במתנה מקרוב משפחה משלמים, ככלל, שליש ממס הרכישה הרגיל, ובהעברה בין בני זוג יש פטור. המחשבון לא מחשב מקרים אלה.
מה ההבדל בין המחשבון לסימולטור של רשות המסים?
המחשבון שלנו מחשב לפי אותן מדרגות רשמיות ומציג פירוט, טבלאות ודוגמאות בעברית פשוטה. הסימולטור של רשות המסים מכסה גם מקרים מיוחדים, ולכן לפני חתימה כדאי לבדוק בו ועם עורך דין.
נכתב ונבדק על ידי מערכת זירת הנדל״ן, על בסיס פרסומים רשמיים של רשות המסים ובנק ישראל. עודכן לאחרונה: 10 בנובמבר 2026.
מקורות: רשות המסים בישראל, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (18 בינואר 2026) והוראת ביצוע 2/2026 (30 במרץ 2026). לבדיקה רשמית: סימולטור מס רכישה של רשות המסים.
עוד בזירת הנדל״ן: מחשבון משכנתא · כל מחשבוני הנדל״ן · מדריכים לקונים
הבהרה משפטית
המחשבונים והמידע בעמוד זה נועדו למידע כללי ולהמחשה בלבד. הם אינם מהווים ייעוץ משפטי, ייעוץ מס, ייעוץ פיננסי, ייעוץ השקעות או ייעוץ משכנתאות, ואינם תחליף להתייעצות אישית עם איש מקצוע מוסמך.
התוצאות הן הערכה בלבד. הן מבוססות על הנתונים שהזנתם ועל הנחות מפושטות, והסכום שייקבע בפועל על ידי רשות המסים, הבנק או כל גורם אחר עשוי להיות שונה. אנו פועלים לעדכן את הנתונים, אך ייתכנו טעויות, השמטות או שינויים בחקיקה, בתקנות ובנהלים שטרם עודכנו בעמוד.
אין להסתמך על המחשבונים לצורך קבלת החלטות כספיות, חתימה על חוזה או נטילת הלוואה. לפני כל עסקה יש להתייעץ עם עורך דין, רואה חשבון, יועץ מס או יועץ משכנתאות מוסמך. השימוש במחשבונים הוא באחריות המשתמש בלבד, וזירת הנדל״ן, עורכיה וכותביה לא יישאו באחריות לכל נזק, הפסד או הוצאה, ישירים או עקיפים, שייגרמו כתוצאה מהשימוש במחשבונים או מהסתמכות על תוצאותיהם.
פרטיות: החישוב מתבצע בדפדפן שלכם בלבד. הנתונים שאתם מזינים אינם נשמרים ואינם נשלחים לאתר.
