⚖️ מידע כללי בלבד – אינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. לפני כל החלטה מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע. ראו הבהרה מלאה בסוף העמוד.
- תקרת הפטור ממס על שכר דירה למגורים בשנת 2026 היא 5,654 ₪ לחודש – אותה תקרה כמו ב-2024 וב-2025.
- בין 5,654 ל-11,308 ₪ לחודש (2026) יש פטור חלקי: הסכום הפטור שווה ל-11,308 פחות שכר הדירה החודשי.
- התקרה נבחנת על סך ההכנסות מכל הדירות המושכרות למגורים יחד, ולא לכל דירה בנפרד.
- במסלול 10% משלמים על כל ההכנסה בלי ניכוי הוצאות. את המס על שנת 2026 יש לשלם עד 30.01.2027.
- על דירה בחו״ל אפשר לבחור במסלול של 15% (סעיף 122א לפקודה), שבו מותר לנכות רק פחת ואין זיכוי בשל מס ששולם בחו״ל.
מי שמשכיר דירה למגורים בישראל צריך לבחור איך ימוסה שכר הדירה: פטור (מלא או חלקי), מס מופחת של 10%, או מס שולי לפי מדרגות המס. ההבדל בין המסלולים יכול להגיע לאלפי שקלים בשנה.
המדריך מסביר את הכללים לשנת המס 2026: מה גובה תקרת הפטור, איך מחשבים פטור חלקי, עד מתי משלמים במסלול 10%, מתי כדאי לבדוק את מסלול המס השולי ומה צריך לדווח. הסכומים מתעדכנים מעת לעת, ולכן כדאי לבדוק אותם גם באתר רשות המסים ובאתר כל זכות לפני שמדווחים.
מי חייב במס על הכנסה משכר דירה, ומה שלושת המסלולים
הכנסה משכר דירה היא הכנסה חייבת במס. אבל ליחיד שמשכיר דירה למגורים בישראל, שלא במסגרת עסק, החוק נותן מסלולים מקילים. בפועל יש שלושה מסלולים:
- מסלול פטור – פטור מלא עד התקרה החודשית ופטור חלקי מעליה. המקור הוא חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש״ן-1990.
- מסלול 10% – מס קבוע של 10% על כל שכר הדירה, בלי ניכוי הוצאות ובלי תקרה (סעיף 122 לפקודת מס הכנסה).
- מסלול המס השולי (המסלול הרגיל) – מס לפי מדרגות המס על הרווח, אחרי ניכוי הוצאות ופחת.
התנאים העיקריים למסלול הפטור לפי מקורות מקצועיים: הדירה משמשת למגורים, השוכר והמשכיר הם יחידים וההכנסה אינה הכנסה מעסק. נכס שלא נועד למגורים, למשל מחסן או חנות שהוסבו למגורים, לא מזכה בפטור.
השכרת דירה למגורים פטורה גם ממע״מ, ולכן המשכיר לא גובה מע״מ מהשוכר.
מסלול הפטור: תקרת הפטור ל-2026, פטור חלקי והנוסחה
תקרת הפטור לשנת 2026 היא 5,654 ₪ לחודש (67,848 ₪ בשנה). זו אותה תקרה כמו ב-2024 וב-2025. כמה אתרים פרסמו סכום אחר לשנת 2026. כדאי להסתמך על הסכום שמופיע באתר כל זכות ובאתר רשות המסים.
שלושה מצבים (נכון ל-2026)
| שכר דירה חודשי (כל הדירות יחד) | מה קורה במסלול הפטור |
|---|---|
| עד 5,654 ₪ | פטור מלא |
| 5,655–11,307 ₪ | פטור חלקי, ועל היתרה משלמים מס לפי מדרגות המס |
| 11,308 ₪ ומעלה | אין פטור |
הנוסחה לפטור חלקי
- מחשבים בכמה שכר הדירה עובר את התקרה: שכר הדירה פחות 5,654.
- מורידים את ההפרש מהתקרה. התוצאה היא הסכום הפטור.
- כל השאר חייב במס לפי מדרגות המס.
בקיצור: הסכום הפטור = 11,308 פחות שכר הדירה, והסכום החייב = פעמיים ההפרש שמעל התקרה. דוגמה: על שכר דירה של 7,000 ₪ ההפרש הוא 1,346 ₪, הסכום הפטור הוא 4,308 ₪ והסכום החייב הוא 2,692 ₪.
הבדיקה נעשית לפי החודש: הפטור נקבע לפי שכר הדירה שהתקבל באותו חודש.
מה נכלל בתקרה: כל הדירות, בן או בת הזוג והילדים
התקרה לא מוכפלת לפי מספר הדירות. מחברים את ההכנסות מכל הדירות המושכרות למגורים. אם שתי דירות מכניסות יחד 7,000 ₪ בחודש, החישוב מתחיל מ-7,000 ₪, גם אם כל דירה לבדה הייתה מתחת לתקרה.
לפי מקורות מקצועיים, בודקים את התקרה לפי כל ההכנסות של התא המשפחתי מהשכרת דירות למגורים. כלומר, גם ההכנסות של בן או בת הזוג ושל ילדים קטינים נכנסות לחישוב. ההגדרה המדויקת מופיעה בחוק משנת 1990. אם המצב המשפחתי מורכב (למשל פירוד, ירושה או דירה על שם ילד), כדאי להתייעץ עם יועץ מס.
מסלול 10%: מס על כל ההכנסה, איך משלמים ועד מתי
במסלול 10% משלמים 10% מכל שכר הדירה מהשקל הראשון. אין תקרה, אין פטור, ואי אפשר לנכות הוצאות – גם לא פחת. גם נקודות זיכוי וקיזוז הפסדים לא חלים על ההכנסה הזאת.
המועד האחרון לתשלום: 30 בינואר, לא 31
את המס משלמים פעם בשנה, בתוך 30 ימים מסוף שנת המס. על שנת 2026 יש לשלם עד 30.01.2027. מי שמשלם באיחור יחויב בריבית ובהצמדה. לפי חלק מהמקורות, איחור עלול גם לפגוע בזכאות למסלול באותה שנה.
איך משלמים
- מי שיש לו תיק במס הכנסה יכול לשלם באתר רשות המסים.
- מי שאין לו תיק משלם בבנק הדואר עם שובר.
- בפברואר 2026 דווח על מערכת מקוונת חדשה של רשות המסים לדיווח ולתשלום על שכר דירה.
מי שגר בשכירות ומשכיר את דירתו היחידה
תיקון לסעיף 122, שחל משנת 2023, מאפשר לבעל דירת מגורים יחידה שגר בעצמו בשכירות לנכות את שכר הדירה ששילם ולשלם 10% רק על היתרה. התקרה לניכוי היא 90,000 ₪ בשנה (7,500 ₪ בחודש), בתנאים שנקבעו.
חשוב לזכור לגבי מס שבח: במסלול הפטור ובמסלול 10% לא מנכים פחת. אבל כשמוכרים את הדירה, מתחשבים בפחת המקסימלי שאפשר היה לנכות בתקופת ההשכרה, וזה עלול להגדיל את מס השבח. כדאי לבדוק את זה עם יועץ מס לפני שבוחרים מסלול.
מסלול המס השולי: ניכוי הוצאות ופחת, ומתי כדאי לבדוק אותו
במסלול הזה ההכנסה מצטרפת לשאר ההכנסות, ומשלמים מס לפי המדרגות על הרווח, כלומר אחרי ניכוי הוצאות. אפשר לנכות למשל ריבית על משכנתא, תיקונים, שכר טרחה של עורך דין ודמי תיווך. אפשר גם לנכות פחת, בדרך כלל 2% בשנה משווי הרכישה המתואם, לפי תקנות הפחת לדירה מושכרת למגורים.
שיעורי המס (2026): הכנסה משכר דירה אינה הכנסה מעבודה, ולכן מי שעוד לא מלאו לו 60 משלם עליה לפחות 31%. לפי כל זכות, מי שמלאו לו 60 משלם 10% על הכנסה שנתית עד 84,120 ₪, ומעל זה שיעורים עולים. בהכנסות גבוהות יש גם מס יסף.
כדאי לבדוק את המסלול הזה בעיקר כשההוצאות גבוהות (למשל דירה שנקנתה עם משכנתא גדולה), כשהמשכיר בן 60 ומעלה, או כשהרווח קטן או שיש הפסד. מי שבוחר במסלול הזה בדרך כלל צריך להגיש דוח שנתי.
דוגמאות חישוב והשוואה בין המסלולים
החישובים כאן להמחשה בלבד, לשנת 2026. ההנחות: דירה אחת, משכיר מתחת לגיל 60 שיש לו גם משכורת, מס של 31% על החלק החייב, ובלי נקודות זיכוי והוצאות. לחישוב לפי הנתונים שלכם אפשר להיעזר במחשבון מס על שכר דירה, אבל כדאי לבדוק את התוצאה עם יועץ מס.
| שכר דירה חודשי | מסלול פטור (מס שנתי) | מסלול 10% (מס שנתי) |
|---|---|---|
| 5,000 ₪ | 0 ₪ (פטור מלא) | 6,000 ₪ |
| 7,000 ₪ | כ-10,014 ₪ (31% על 2,692 ₪ בחודש) | 8,400 ₪ |
| 9,000 ₪ | כ-24,894 ₪ (31% על 6,692 ₪ בחודש) | 10,800 ₪ |
| 12,000 ₪ | כ-44,640 ₪ (אין פטור, 31% על הכול) | 14,400 ₪ |
מה רואים בטבלה? מתחת לתקרה, מסלול הפטור לא עולה כלום. מעט מעל התקרה, הפטור נשחק מהר, והמסלול שעולה פחות עשוי להשתנות. במסלול המס השולי, אדם בן 60 ומעלה או מי שיש לו הרבה הוצאות ופחת עשוי לשלם פחות. כל מקרה צריך חישוב משלו.
דיווח לרשות המסים, מקרים מיוחדים ומעבר בין מסלולים
מתי צריך להגיש דוח שנתי
- פטור מלא: בדרך כלל אין חובה לדווח על ההכנסה הזאת, אם עומדים בתנאים.
- פטור חלקי או מס שולי: מגישים דוח שנתי.
- מסלול 10%: בדרך כלל משלמים בדיווח מקוצר, בלי דוח שנתי מלא בגלל ההכנסה הזאת בלבד. מעל סכום הכנסה מסוים יש חובה להגיש דוח (ב-2023 הסכום היה 375,000 ₪). את הסכום של השנה הנוכחית יש לבדוק ברשות המסים.
אם יש סיבה אחרת שמחייבת להגיש דוח שנתי, צריך לכלול בו גם את ההכנסה משכר הדירה.
השכרת דירה בחו״ל
תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסות מחו״ל, וכאן אין פטור. אפשר לבחור בין שני מסלולים:
- 15% (סעיף 122א): מנכים רק פחת, ואין זיכוי בשל מס ששולם בחו״ל.
- מס שולי: מנכים הוצאות ומקבלים זיכוי על המס ששולם בחו״ל, בכפוף לאמנות מס.
יחידת דיור, השכרה לטווח קצר ובעלות משותפת
- יחידת דיור: אם היא מושכרת למגורים, ההכנסה ממנה מצטרפת לשאר ההכנסות לבדיקת התקרה. צריך גם לבדוק שהיא באמת מיועדת למגורים.
- השכרה לטווח קצר (כמו Airbnb): תלוי בנסיבות, ההכנסה עלולה להיחשב הכנסה מעסק, ואז מסלולי ההקלה לא חלים. כדאי להתייעץ עם יועץ מס.
- בעלות משותפת: המקורות המקצועיים לא מסכימים אם בודקים את התקרה לפי כל ההכנסה מהדירה או לפי החלק של כל בעלים. ההחלטה תלויה בנסיבות, ולכן כדאי להתייעץ.
אפשר לעבור ממסלול למסלול?
כן. בוחרים מסלול מחדש בכל שנת מס. אבל רשות המסים הבהירה שאי אפשר לקבל גם פטור וגם מס של 10% על אותה דירה. מי שיש לו כמה דירות יכול לבדוק שילוב בין מסלולים, לפי המגבלות בחוק.
טעויות נפוצות ואכיפה
- לבדוק כל דירה בנפרד במקום לחבר את כל ההכנסות.
- לשכוח את ההכנסות של בן או בת הזוג.
- לשלם במסלול 10% אחרי 30 בינואר.
- לבחור מסלול בלי לחשוב על מס השבח בעתיד.
בנובמבר 2026 דווח שרשות המסים מעריכה שכ-100 אלף משכירים לא מדווחים על הכנסות משכר דירה. עוד דווח שהיא שוקלת להציע מס על שכר דירה מהשקל הראשון. זו הצעה ולא חוק, וכדאי לעקוב אחרי עדכונים. מי שלא דיווח בשנים קודמות צריך להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס לגבי הסדרה.
שאלות נפוצות
מה תקרת הפטור על שכר דירה ב-2026?
5,654 ₪ לחודש. בין 5,654 ל-11,308 ₪ לחודש יש פטור חלקי, ומעל 11,308 ₪ אין פטור.
האם התקרה נבדקת לכל דירה בנפרד או לכל הדירות יחד?
לכל הדירות יחד. מחברים את כל ההכנסות מהשכרת דירות למגורים, ולפי מקורות מקצועיים גם את ההכנסות של כל התא המשפחתי.
עד מתי משלמים את המס במסלול 10% ואיך משלמים?
עד 30 בינואר של השנה הבאה. על שנת 2026 – עד 30.01.2027. משלמים באתר רשות המסים, או בבנק הדואר עם שובר למי שאין לו תיק.
האם אפשר לנכות ריבית משכנתא, פחת ותיקונים?
רק במסלול המס השולי. במסלול הפטור ובמסלול 10% אי אפשר לנכות הוצאות או פחת.
איך משלמים מס על דירה שמשכירים בחו״ל?
אפשר לבחור ב-15% לפי סעיף 122א, ואז מנכים רק פחת ואין זיכוי בשל מס זר. אפשר גם לבחור במס שולי, ואז מנכים הוצאות ומקבלים זיכוי על המס ששולם בחו״ל.
האם אפשר להחליף מסלול מס כל שנה?
כן, בוחרים מחדש בכל שנת מס. אבל אי אפשר לקבל פטור וגם מס של 10% על אותה דירה, וכדאי לבדוק מראש איך הבחירה תשפיע על מס השבח.
מקורות
- כל זכות – פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים
- כל זכות – ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים
- רשות המסים – ״דע זכויותך וחובותיך״ 2023, נספח ב׳ לטופס הדוח
- ויקיפדיה – מיסוי הכנסה משכר דירה
- מאקו – מס על שכר דירה: המסלול הזול השנה יכול להיות היקר בעתיד
- ביזפורטל – משכירים דירה? כך תבחרו את מסלול המס
- פרישה – מס על הכנסה מהשכרת נכס בחו״ל (סעיף 122א)
- TheMarker – 100 אלף אזרחים נורמטיביים מעלימים מס
- טקסו – מחשבון מיסוי דירת מגורים להשכרה (2026)
המידע במדריך נכון לנובמבר 2026. נתונים, שיעורי מס ותקנות משתנים מעת לעת – יש לבדוק מול המקור הרשמי.
