מס שבח במכירת דירה: מתי פטורים, איך מחשבים (כולל לינארי מוטב) ומתי משלמים

מה זה מס שבח במכירת דירה ומי משלם אותו?

מס שבח הוא מס על הרווח (״השבח״) שנוצר למוכר של זכות במקרקעין, ובכלל זה דירה. הוא מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, ומשלם אותו המוכר. הקונה משלם מס אחר, מס רכישה.

השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה, בניכוי הוצאות שהחוק מתיר. המס לא מוטל על החלק של הרווח שנובע מאינפלציה, אלא על השבח הריאלי בלבד. לכן דירה שנמכרה ביותר ממחיר הקנייה לא תמיד מניבה רווח ריאלי גבוה.

לעניין דירת מגורים, החוק רואה במוכר, בבן או בת הזוג (כולל ידועים בציבור) ובילדים עד גיל 18 יחידה אחת. לכן העברת דירה לבן משפחה לא תעזור לעקוף את התנאים לפטור.

מתי פטורים ממס שבח במכירת דירה יחידה?

הפטור הנפוץ ביותר הוא הפטור לדירה יחידה, לפי סעיף 49ב(2) לחוק. הוא חל כשכל התנאים הבאים מתקיימים:

• הדירה הנמכרת היא דירת מגורים מזכה: יותר ממחצית שטחה שימש למגורים ב-4 השנים שלפני המכירה, או ב-80% מהתקופה שבעדה מחושב השבח.
• זו הדירה היחידה של המוכר (והתא המשפחתי) בישראל ובאזור.
• הדירה הייתה בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים. בדירה שנקנתה לפני שהייתה מוכנה למגורים, הספירה מתחילה מהיום שבו הייתה מוכנה, למשל עם קבלת טופס 4. בדירה שנקנתה אחרי טופס 4 סופרים מיום החתימה על החוזה.
• המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור כזה ב-18 החודשים שלפני המכירה.

לפטור יש תקרה. נכון לנובמבר 2026, תקרת הפטור היא 5,008,000 ₪, לפי הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים, והיא חלה על מכירות מ-1.1.2025 עד 31.12.2027. בדירה ששוויה גבוה מהתקרה, החלק היחסי של השבח שמיוחס לשווי שמעל התקרה חייב במס.

תושב חוץ שמוכר דירה בישראל יכול לקבל את הפטור רק אם אין לו דירת מגורים במדינת מושבו, ועליו לצרף אישור מרשות המס שם. פירוט נוסף יש באתר כל זכות.

האם אפשר לקבל פטור ממס שבח כשיש שתי דירות?

יש מצבים שבהם מוכר עם יותר מדירה אחת עדיין זכאי לפטור. העיקריים, נכון לנובמבר 2026:

• דירה חלופית: אם הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בתוך 24 חודשים לפני המכירה, המכירה יכולה להיות פטורה. למי שרכש את הדירה החלופית בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 התקופה היא 18 חודשים. בשל המלחמה שהחלה ב-28.2.2026 הוארכו תקופות שחלו בין 28.2.2026 ל-31.5.2026.
• חלק קטן בדירה אחרת: בעלות של עד שליש בדירה הנוספת לא שוללת את הפטור.
• דירה בירושה: חלק של עד 50% בדירה שהתקבלה בירושה לא נחשב בדרך כלל דירה נוספת. גם בחלק גדול יותר יש מקרים שבהם אפשר לקבל פטור, למשל כשהיורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש ולמוריש הייתה דירה אחת בלבד.
• מכירת שתי דירות קטנות: פעם אחת בחיים אפשר למכור שתי דירות בפטור כדי לקנות דירה גדולה יותר. התנאים כוללים מכירת הדירה השנייה בתוך 12 חודשים מהראשונה, שווי משותף של עד 2,252,000 ₪ (פטור חלקי עד 3,746,000 ₪), ורכישת דירה שלישית ששוויה לפחות 75% משווי שתיהן.

כל אחד מהמסלולים כולל תנאים מפורטים, ולכן כדאי לבדוק את המקרה עם עורך דין או יועץ מס לפני חתימה על חוזה.

איך מחשבים מס שבח?

החישוב בנוי משלושה שלבים: קובעים את השבח, מתאימים אותו לאינפלציה, ומחילים עליו את שיעור המס.

• שבח: שווי המכירה פחות שווי הרכישה.
• ניכויים: מנכים הוצאות שהחוק מכיר בהן, ובהן מס הרכישה ששולם, שכר טרחת עורך דין, עמלת תיווך, שמאות, שיפוצים והשבחות, ואגרות. חשוב לשמור קבלות וחשבוניות.
• הצמדה למדד: מחיר הרכישה וההוצאות מוצמדים למדד המחירים לצרכן. ההפרש שנובע מאינפלציה לא חייב במס, והיתרה היא השבח הריאלי.
• שיעור המס: ליחיד, 25% מהשבח הריאלי שמיוחס לתקופה שמ-1.1.2012.

כשהדירה הוחזקה שנים רבות, השבח מחולק באופן לינארי (יחסי לזמן) בין תקופות, ולכל תקופה חל שיעור משלה:

התקופה שאליה מיוחס השבח	שיעור המס ליחיד
עד 7.11.2001	לפי השיעורים שחלו אז (שיעור שולי)
7.11.2001 עד 31.12.2011	20%
מ-1.1.2012	25%

בדירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014 בא במקום הטבלה החישוב הלינארי המוטב, שמוסבר בסעיף הבא. אפשר להעריך את המס במחשבון מס שבח. החישוב הסופי נקבע בשומה של רשות המסים.

מה זה חישוב לינארי מוטב ולמי הוא מגיע?

החישוב הלינארי המוטב קבוע בסעיף 48א(ב2) לחוק, והוא נוסף בתיקון 76 שנכנס לתוקף ב-2014. הוא חל במכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014 ואינה פטורה ממס, למשל דירה להשקעה או דירה שנמכרת כשיש למוכר דירה נוספת.

לפי החישוב, השבח הריאלי מחולק לפי מספר הימים בכל תקופה. החלק שמיוחס לתקופה עד 1.1.2014 פטור ממס, והחלק שמיוחס לתקופה שאחריו חייב במס בשיעור הרגיל של 25%.

דוגמה מספרית מפושטת: דירה נרכשה ב-1.1.2006 ונמכרה ב-1.1.2026, כלומר הוחזקה 20 שנה. השבח הריאלי, אחרי ניכוי ההוצאות וההצמדה, הוא 1,000,000 ₪. 12 מתוך 20 השנים הן אחרי 1.1.2014, ולכן רק 60% מהשבח חייבים במס: 600,000 ₪ × 25% = 150,000 ₪. 400,000 ₪ פטורים.

כמה נקודות חשובות:

• ההטבה מיועדת ליחידים ולדירות מגורים מזכות. יש תנאים נוספים, ולכן כדאי לבדוק את הזכאות לפני המכירה.
• לפי תיקון בחוק ההסדרים מ-2023, בדירה שנבנתה על קרקע שנרכשה כנכס שאינו דירת מגורים, ושבנייתה תסתיים אחרי 31.12.2030, ההטבה לא תחול, בתנאים שנקבעו.
• בתזכיר חוק מינואר 2024 הוצע לבטל את ההטבה בהדרגה. נכון לנובמבר 2026, לפי פרסומי רשות המסים, ההטבה עדיין חלה, אבל כדאי לעקוב אחר שינויי חקיקה לפני מכירה.

אילו הקלות נוספות קיימות במס שבח?

• זכויות בנייה נוספות: מוכר דירת מגורים מזכה בפטור, שמחירה מושפע מזכויות בנייה שטרם נוצלו, יכול לקבל פטור נוסף או חישוב לינארי מוטב על החלק של הזכויות. לפי סעיף 49ז לחוק, תקרת הפטור היא 2,428,100 ₪ והרצפה 607,000 ₪, למכירות מ-16.1.2025 עד 15.1.2028 (נכון לנובמבר 2026).
• התחדשות עירונית: לבעלי דירות שמקבלים דירה חדשה בפרויקטים של תמ״א 38 או של פינוי-בינוי יש פטורים מיוחדים, בכפוף לתנאים שבחוק.
• פריסה: מי שמכר נכס שאינו פטור יכול לבקש לפרוס את השבח על עד 4 שנים אחורה, או על תקופת הבעלות אם היא קצרה יותר (טופס 7003). התנאים כוללים תושבות ישראלית והגשת דוחות שנתיים לשנות הפריסה.
• מס יסף: נכון לנובמבר 2026, במכירת דירת מגורים שאינה פטורה, השבח נכלל בהכנסה לחישוב המס הנוסף על הכנסות גבוהות רק אם שווי המכירה עולה על 5,385,285 ₪.

מתי משלמים מס שבח ומה חובת הקונה?

• הצהרה: בתוך 30 ימים מיום העסקה מגישים לרשות המסים הצהרה (טופס 7000), ואם מבקשים פטור, מצרפים את הבקשה.
• תשלום: המוכר משלם את המס לפי השומה העצמית בתוך 60 ימים מיום העסקה, שהוא יום החתימה על החוזה.
• שומה גבוהה יותר: אם שומת רשות המסים גבוהה מהשומה העצמית, משלמים את ההפרש בתוך 30 ימים מקבלת ההודעה. אפשר להגיש השגה.
• מקדמה מהקונה: הקונה מעביר לרשות המסים מקדמה מתוך התמורה, בדרך כלל בתוך 30 ימים מהחתימה או מיד אחרי ששולמו למוכר יותר מ-40% מהמחיר, לפי המאוחר. המקדמה היא 7.5% מהתמורה אם המוכר רכש אחרי 7.11.2001, ו-15% אם רכש לפני כן. היא לא נדרשת כשמבקשים פטור ממס שבח.
• איחור: על מס שלא שולם במועד מתווספים הפרשי הצמדה וריבית.

מה כדאי לבדוק לפני שמוכרים דירה?

• כמה דירות יש לכם, לבן או לבת הזוג ולילדים עד גיל 18, כולל חלקים בירושה.
• מתי בדיוק נרכשה הדירה ומתי קיבלה טופס 4, כדי לחשב את 18 החודשים.
• האם מכרתם דירה בפטור ב-18 החודשים האחרונים.
• אם יש דירה חלופית: מתי נחתם החוזה, ועד מתי צריך למכור.
• קבלות על כל ההוצאות לאורך השנים: עורך דין, תיווך, שיפוצים ומס רכישה.
• האם שווי הדירה קרוב לתקרת הפטור, והאם יש בבניין זכויות בנייה או פרויקט התחדשות.

נתוני מחירים לפי עיר אפשר למצוא בעמודי נדל״ן לפי עיר, ומדריכים נוספים בנושאי מיסוי ועסקאות במרכז המדריכים.

שאלות נפוצות

מתי פטורים ממס שבח במכירת דירה?

המקרה הנפוץ הוא מכירת דירת מגורים מזכה שהיא הדירה היחידה של המוכר, שהייתה בבעלותו לפחות 18 חודשים, כשלא מכר דירה אחרת בפטור כזה ב-18 החודשים שלפני המכירה. הפטור חל עד שווי של 5,008,000 ₪ (נכון לנובמבר 2026).

כמה מס שבח משלמים על דירה שנייה?

ככלל, יחיד משלם 25% מהשבח הריאלי, כלומר מהרווח אחרי ניכוי הוצאות מותרות והצמדה למדד. אם הדירה נרכשה לפני 1.1.2014, החישוב הלינארי המוטב יכול לפטור את החלק היחסי של השבח שנצבר עד אותו מועד.

מה זה חישוב לינארי מוטב?

זו הטבה לדירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014 ונמכרת בלי פטור מלא. השבח מחולק באופן יחסי לפי הזמן: החלק שמיוחס לתקופה עד 1.1.2014 פטור, והחלק שמיוחס לתקופה שאחריו חייב במס.

מתי משלמים מס שבח?

ההצהרה מוגשת בתוך 30 ימים מיום העסקה, והמס לפי השומה העצמית משולם בתוך 60 ימים מיום העסקה. אם רשות המסים קובעת שומה גבוהה יותר, משלמים את ההפרש בתוך 30 ימים מקבלת הודעת השומה.

האם הקונה משלם חלק ממס השבח?

הקונה מעביר לרשות המסים מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר: 7.5% מהתמורה אם המוכר רכש את הדירה אחרי 7.11.2001, ו-15% אם רכש לפניו. המקדמה לא נדרשת כשמבקשים פטור ממס שבח.

קניתי דירה חדשה ועדיין לא מכרתי את הישנה. האם אקבל פטור?

ייתכן. אם הדירה החדשה נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בתוך 24 חודשים לפני המכירה (18 חודשים למי שרכש בין 1.6.2023 ל-31.5.2025), אפשר לקבל פטור על הדירה הישנה כאילו היא דירה יחידה, בכפוף ליתר התנאים.

מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, ובפרט סעיפים 48א, 49ב(2), 49ה ו-49ז; רשות המסים – הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (18.1.2026) בדבר עדכון הסכומים והקפאתם; רשות המסים – הוראת ביצוע 2/2026 (30.3.2026) בדבר הארכת מועדים; רשות המסים – חוזר מקצועי 02/2024; כל זכות – פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, פטור ממס שבח במכירת דירה שניה, תשלום מס שבח, תשלום מקדמת מס שבח על ידי הרוכש, בקשה לפריסת מס שבח.

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי או מיסויי.