תמ״א 38: מה זה, הסוגים (38/1 חיזוק ותוספת, 38/2 הריסה ובנייה) והמצב היום

מה זה תמ״א 38?

תמ״א 38 (תכנית מתאר ארצית 38) היא תכנית שנועדה לעודד חיזוק של מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. ישראל נמצאת באזור פעיל מבחינה סייסמית, ובניינים רבים נבנו לפני שנקבע תקן מחייב לעמידות ברעידות אדמה.

במקום שהמדינה או הדיירים יממנו את החיזוק, התכנית מעניקה זכויות בנייה נוספות. יזם מחזק את הבניין, מוסיף לדירות הקיימות שיפורים כמו ממ״ד ומעלית, ובונה דירות חדשות שאותן הוא מוכר כדי לממן את הפרויקט. מבחינה מהותית זוהי עסקת קומבינציה בקנה מידה של בניין אחד.

מי זכאי לתמ״א 38?

ככלל, התכנית חלה על בניינים שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני 1 בינואר 1980, ושלא נבנו לפי תקן עמידות ברעידות אדמה. בפועל, הזכאות תלויה גם בתנאים נוספים: מיקום הבניין, מגבלות תכנוניות מקומיות, מבנים לשימור, והמדיניות של הוועדה המקומית בעיר.

חשוב לדעת שכדאיות כלכלית אינה מובטחת. בבניין קטן, באזור שבו מחירי הדירות נמוכים או כשהזכויות הנוספות מוגבלות, ייתכן שאף יזם לא ימצא את הפרויקט משתלם.

במקרים כאלה בעלי הדירות בוחנים לעיתים חלופות: איחוד עם בניינים סמוכים לצורך פרויקט פינוי-בינוי, המתנה לתכנית עירונית חדשה, או חיזוק במימון עצמי. הבחירה בין המסלולים תלויה בגודל המגרש, בזכויות התכנוניות ובמדיניות הרשות, ולכן מומלץ לקבל ייעוץ מוקדם מעורך דין, משמאי ומהמנהלת להתחדשות עירונית בעיר לפני פנייה ליזמים.

מה ההבדל בין תמ״א 38/1 לתמ״א 38/2?

נושא	תמ״א 38/1 – חיזוק ותוספת	תמ״א 38/2 – הריסה ובנייה
מה נעשה בבניין	הבניין הקיים מחוזק, ומוסיפים לו קומות, ממ״דים ולעיתים מעלית	הבניין נהרס ונבנה מחדש
מגורים בזמן העבודות	בדרך כלל הדיירים נשארים בדירות	הדיירים מתפנים, והיזם מממן שכר דירה
מה מקבלים הדיירים	חיזוק, ממ״ד או חדר נוסף, שיפוץ חזית ולובי, לעיתים מעלית וחניה	דירה חדשה, לרוב גדולה יותר, עם ממ״ד, מרפסת וחניה
זכויות בנייה ליזם	מוגבלות יחסית	בדרך כלל גדולות יותר
רוב נדרש לפי החוק	שני שלישים	רוב גבוה יותר נקבע בחוק; יש לבדוק את הנוסח העדכני

להשוואה בין תמ״א 38/2 לבין פרויקט רב-בנייני ראו את המדריך לפינוי-בינוי.

איזה רוב דיירים נדרש לתמ״א 38?

ההסדר המרכזי קבוע בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008. החוק מאפשר לבעלי דירות לפנות למפקח על רישום המקרקעין כאשר רוב מוגדר מבעלי הדירות מסכים לעבודות, והמפקח רשאי לאשר את ביצוען גם בלי הסכמת כולם.

בתמ״א 38/1 נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות, שלהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף. בתמ״א 38/2 נקבע בחוק רף גבוה יותר. לאורך השנים נדונו והוצעו שינויים ברף הרוב, ולכן לפני הליך משפטי יש לבדוק את הנוסח התקף מול עורך דין. המפקח שוקל גם את הנימוקים של המתנגדים ואת הפגיעה בהם, ולא רק את מספר החותמים.

מה מקבלים הדיירים ומה חשוב לבדוק?

• חיזוק מבני – העיקר מבחינה בטיחותית. יש לוודא שמהנדס מטעם הדיירים בודק את תכנון החיזוק.
• תוספות לדירה – בעיקר ממ״ד, ובחלק מהפרויקטים מרפסת או שטח נוסף.
• שדרוג הבניין – מעלית, לובי, חזית, תשתיות וחניה, לפי האפשרויות התכנוניות.
• ביטחונות – ערבויות בנקאיות להשלמת העבודות, וביטוחים מתאימים בתקופת הבנייה.
• ייצוג – עורך דין ומפקח הנדסי מטעם הדיירים, גם אם היזם מממן אותם.

לפני בחירת יזם כדאי לבחון את הניסיון והאיתנות שלו, למשל דרך מאגר החברות והיזמים. בנוסף, קיימות הקלות מס לבעלי דירות בפרויקטים של תמ״א 38, בכפוף לתנאים. אם שוקלים למכור דירה בבניין שנמצא בהליך, אפשר להיעזר במחשבון מס שבח להערכה ראשונית.

מה המצב של תמ״א 38 היום?

תמ״א 38 תוכננה מלכתחילה כפתרון זמני, ולאורך השנים הוחלט על הארכות שונות. בשנים האחרונות המגמה היא העברת האחריות לרשויות המקומיות: כל רשות נדרשת לקבוע תכנית או מדיניות משלה להתחדשות בניינית, ותמ״א 38 מפסיקה לחול בה לפי מועדים שנקבעו בהחלטות מוסדות התכנון.

במקביל נחקק תיקון לחוק התכנון והבנייה המכונה ״חלופת שקד״. הוא מאפשר לקדם התחדשות של בניין בודד באמצעות תכנית נקודתית, במסגרת זכויות שמבוססות על השטחים הקיימים, גם ברשויות שבהן תמ״א 38 כבר אינה חלה.

נכון לתקופה האחרונה, בחלק מהערים, ובהן לפי פרסומי העירייה תל אביב-יפו, כבר לא ניתן להגיש בקשות חדשות להיתר מכוח תמ״א 38. בערים אחרות הוארך התוקף, או שהחליפה אותה תכנית עירונית. המועדים משתנים מעיר לעיר ולעיתים מתעדכנים, ולכן יש לבדוק את המצב הספציפי מול הוועדה המקומית או המנהלת להתחדשות עירונית. מידע על כל עיר זמין גם בעמודי נדל״ן לפי עיר, ועדכונים שוטפים במדור התחדשות עירונית.

פרויקטים שקיבלו היתר מכוח תמ״א 38 לפני פקיעתה ממשיכים בדרך כלל להתקדם לפי ההיתר. לפרטים על הליך ההיתר עצמו ראו את המדריך להיתר בנייה.

שאלות נפוצות

האם תמ״א 38 עדיין בתוקף?

זה תלוי בעיר. נכון לתקופה האחרונה, ברשויות רבות תמ״א 38 פקעה או עומדת לפקוע, ומוחלפת בתכניות עירוניות או במסלול ״חלופת שקד״. יש לבדוק מול הוועדה המקומית.

מה ההבדל בין תמ״א 38/1 ל-38/2?

ב-38/1 מחזקים את הבניין הקיים ומוסיפים קומות וממ״דים, והדיירים בדרך כלל נשארים בדירות. ב-38/2 הורסים את הבניין ובונים חדש, והדיירים מתפנים לתקופת הבנייה.

איזה בניין מתאים לתמ״א 38?

ככלל, בניין שהיתר הבנייה שלו הוצא לפני 1.1.1980 ושלא נבנה לפי תקן עמידות ברעידות אדמה. הכדאיות תלויה גם במיקום, בזכויות ובמדיניות העירונית.

איזה רוב צריך כדי לבצע תמ״א 38/1?

לפי חוק החיזוק, רוב של שני שלישים מבעלי הדירות שלהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, ואישור של המפקח על רישום המקרקעין כשיש מתנגדים.

מה זו חלופת שקד?

תיקון לחוק התכנון והבנייה שמאפשר לקדם התחדשות של בניין בודד באמצעות תכנית נקודתית, כחלופה לתמ״א 38 ברשויות שבהן היא אינה חלה עוד.

מקורות: תמ״א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה; חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008; חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965; פרסומי עיריית תל אביב-יפו בנושא התחדשות עירונית; כל זכות.

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי או מיסויי.