מחשבון מס שבח 2026 שמחשב כמה מס תשלמו במכירת דירה: דירה יחידה (עם בדיקת תקרת הפטור של 5,008,000 ₪) או דירה שנייה (כולל חישוב ליניארי מוטב לדירה שנקנתה לפני 2014). המחשבון מצמיד אוטומטית את מחיר הקנייה ואת ההוצאות למדד המחירים לצרכן של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומציג את השבח הריאלי, החלק הפטור ומס השבח המשוער.
חישוב מס שבח
⚠️ התוצאה היא הערכה בלבד למידע כללי, ואינה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ פיננסי. להבהרה המשפטית המלאה
- שיעור המס: 25% מהשבח הריאלי, אחרי הוצאות והצמדה למדד.
- דירה יחידה: פטור מלא עד מחיר מכירה של 5,008,000 ₪, בתנאי פטור.
- דירה שנייה שנקנתה לפני 2014: חלק השבח עד 31.12.2013 פטור (חישוב ליניארי מוטב).
- מועדים: הצהרה תוך 30 יום ותשלום תוך 60 יום מיום המכירה.
מה זה מס שבח
מס שבח הוא מס על הרווח (ה"שבח") ממכירת נכס מקרקעין, כמו דירה, בית או מגרש. את המס משלם המוכר, והוא מחושב על השבח הריאלי: ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, אחרי ניכוי הוצאות מוכרות ואחרי הצמדה לעליית המדד. המטרה היא למסות רק את הרווח האמיתי ולא את האינפלציה.
איך מחשבים מס שבח
- שבח נומינלי: מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה ופחות ההוצאות המוכרות.
- סכום אינפלציוני: מחיר הרכישה וההוצאות כפול עליית מדד המחירים לצרכן, מהמדד הידוע ביום הרכישה עד המדד הידוע ביום המכירה.
- שבח ריאלי: השבח הנומינלי פחות הסכום האינפלציוני.
- פטורים: פטור לדירה יחידה או חישוב ליניארי מוטב, לפי המקרה.
- מס שבח: 25% מהשבח הריאלי החייב.
דוגמה: דירה שנייה שנקנתה ב-1.6.2012 ונמכרה ב-1.11.2026
- מחיר רכישה 1,500,000 ₪, מחיר מכירה 2,600,000 ₪, הוצאות 60,000 ₪. השבח הנומינלי: 1,040,000 ₪.
- המדד עלה בתקופה בכ-22.3%, ולכן הסכום האינפלציוני הוא כ-347,400 ₪. השבח הריאלי: כ-692,600 ₪.
- כ-11% מתקופת ההחזקה היו לפני 2014, ולכן כ-76,200 ₪ מהשבח פטורים בחישוב הליניארי.
- מס שבח משוער: כ-154,100 ₪ (25% מכ-616,500 ₪).
פטור ממס שבח בדירה יחידה
מי שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו יכול לקבל פטור מלא ממס שבח. התנאים העיקריים:
- זו הדירה היחידה של המוכר, כולל דירות של בן או בת הזוג והילדים הקטינים.
- המוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים, מאז שהיא ראויה למגורים.
- המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור כזה ב-18 החודשים שלפני המכירה.
יש מקרים שבהם אפשר לקבל פטור גם כשיש דירה נוספת, למשל דירה חלופית או חלק קטן בדירה שהתקבל בירושה. בדקו אותם עם עורך דין.
תקרת פטור ממס שבח 2026: מכירה מעל 5 מיליון שקל
הפטור לדירה יחידה מוגבל בתקרה של 5,008,000 ₪, שהוקפאה עד 31.12.2027. אם מחיר המכירה גבוה מהתקרה, הפטור חל רק על חלק יחסי מהשבח: היחס בין התקרה למחיר המכירה. על היתרה משלמים מס שבח. לדוגמה, בדירה שנמכרת ב-6 מיליון ₪, כ-83% מהשבח פטורים וכ-17% חייבים במס. במכירה של דירת מגורים מעל 5,385,285 ₪ ייתכן גם חיוב במס יסף.
מס שבח על דירה שנייה וחישוב ליניארי מוטב
במכירת דירה שנייה, או דירה שלא עומדת בתנאי הפטור, משלמים 25% מהשבח הריאלי. אם הדירה נקנתה לפני 1.1.2014, אפשר בדרך כלל לבקש חישוב ליניארי מוטב. השבח מתחלק באופן שווה על פני כל תקופת ההחזקה. החלק שמיוחס לתקופה עד 31.12.2013 פטור, ורק החלק שמיוחס לתקופה מ-1.1.2014 חייב במס. ככל שהדירה נקנתה מוקדם יותר, החלק הפטור גדול יותר.
דוגמה: דירה שנקנתה ב-1.6.2012 ונמכרה ב-1.11.2026 הוחזקה כ-14.4 שנים. כ-1.6 שנים מתוכן היו לפני 2014, ולכן כ-11% מהשבח פטורים.
הוצאות מוכרות שמקטינות את מס השבח
- מס רכישה ששולם בקניית הדירה.
- שכר טרחת עורך דין, שמאי ומתווך, ברכישה ובמכירה.
- השקעות מהותיות בדירה: שיפוץ, הרחבה, תוספת בנייה.
- היטל השבחה ואגרות שקשורות לנכס.
שמרו קבלות וחשבוניות. בלי מסמכים קשה להוכיח את ההוצאות לרשות המסים.
מתי ואיך משלמים מס שבח
- הצהרה תוך 30 יום: המוכר מגיש לרשות המסים הצהרה על המכירה (טופס 7000) עם שומה עצמית. בדרך כלל עורך הדין מגיש אותה.
- תשלום תוך 60 יום: משלמים את המס לפי השומה העצמית תוך 60 יום מיום המכירה.
- אישור מס שבח: נדרש כדי להעביר את הדירה על שם הקונה בטאבו.
קונים דירה חדשה במקביל? חשבו גם את מס הרכישה ואת המשכנתא. למגמות במחירי הדירות קראו את המחירים לא יורדים? הפרדוקס של שוק הדיור.
שאלות נפוצות על מס שבח
כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה?
מס השבח הוא 25% מהשבח הריאלי: ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, אחרי ניכוי הוצאות מוכרות והצמדה למדד המחירים לצרכן. במכירת דירה יחידה שעומדת בתנאים, עד מחיר של 5,008,000 ₪, אין מס שבח בכלל.
מה תקרת הפטור ממס שבח ב-2026?
תקרת הפטור לדירה יחידה היא 5,008,000 ₪. לפי הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים, הסכום הוקפא לתקופה 1.1.2025 עד 31.12.2027.
מה קורה אם מוכרים דירה יחידה ביותר מ-5 מיליון שקל?
הפטור חל רק על חלק יחסי מהשבח, לפי היחס בין תקרת הפטור (5,008,000 ₪) למחיר המכירה. על יתרת השבח משלמים מס. מעל 5,385,285 ₪ ייתכן גם חיוב במס יסף.
מה התנאים לפטור ממס שבח בדירה יחידה?
הדירה היא דירת המגורים היחידה של המוכר, כולל דירות של בן או בת הזוג והילדים הקטינים. המוכר החזיק בה לפחות 18 חודשים, ולא מכר דירה אחרת בפטור כזה ב-18 החודשים שלפני המכירה.
כמה מס שבח משלמים על דירה שנייה?
על דירה שנייה משלמים 25% מהשבח הריאלי. אם הדירה נקנתה לפני 1.1.2014, אפשר בדרך כלל לבקש חישוב ליניארי מוטב: חלק השבח שנצבר עד 31.12.2013 פטור, ורק החלק מ-2014 ואילך חייב במס.
מה זה חישוב ליניארי מוטב?
זו שיטה שמחלקת את השבח באופן שווה לפי הזמן. בדירה שנקנתה לפני 2014 מחשבים איזה חלק מתקופת ההחזקה היה לפני 1.1.2014. החלק הזה של השבח פטור, והיתרה חייבת במס של 25%.
אילו הוצאות מותר לנכות ממס שבח?
ככלל אפשר לנכות את מס הרכישה ששילמתם, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאות והשקעות מהותיות בדירה כמו שיפוץ או הרחבה. הוצאות שוטפות כמו ארנונה ותיקונים קטנים לא מוכרות.
מתי משלמים מס שבח?
יש להגיש הצהרה לרשות המסים תוך 30 יום מיום המכירה, ולשלם את המס לפי השומה העצמית תוך 60 יום. בדרך כלל עורך הדין של המוכר מגיש את ההצהרה.
האם משלמים מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה?
בתנאים מסוימים מכירת דירה שהתקבלה בירושה פטורה ממס שבח, למשל כשהמוריש היה בעלים של דירה יחידה. זה מקרה מורכב, והמחשבון לא מכסה אותו. כדאי לבדוק עם עורך דין.
נכתב ונבדק על ידי מערכת זירת הנדל״ן, על בסיס פרסומים רשמיים של רשות המסים ובנק ישראל. עודכן לאחרונה: 10 בנובמבר 2026.
מקורות: רשות המסים בישראל, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (תקרת הפטור וסכום מס היסף). מדד המחירים לצרכן: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עדכני עד מדד ספטמבר 2026.
עוד בזירת הנדל״ן: מחשבון מס רכישה · מחשבון משכנתא · כל מחשבוני הנדל״ן
הבהרה משפטית
המחשבונים והמידע בעמוד זה נועדו למידע כללי ולהמחשה בלבד. הם אינם מהווים ייעוץ משפטי, ייעוץ מס, ייעוץ פיננסי, ייעוץ השקעות או ייעוץ משכנתאות, ואינם תחליף להתייעצות אישית עם איש מקצוע מוסמך.
התוצאות הן הערכה בלבד. הן מבוססות על הנתונים שהזנתם ועל הנחות מפושטות, והסכום שייקבע בפועל על ידי רשות המסים, הבנק או כל גורם אחר עשוי להיות שונה. אנו פועלים לעדכן את הנתונים, אך ייתכנו טעויות, השמטות או שינויים בחקיקה, בתקנות ובנהלים שטרם עודכנו בעמוד.
אין להסתמך על המחשבונים לצורך קבלת החלטות כספיות, חתימה על חוזה או נטילת הלוואה. לפני כל עסקה יש להתייעץ עם עורך דין, רואה חשבון, יועץ מס או יועץ משכנתאות מוסמך. השימוש במחשבונים הוא באחריות המשתמש בלבד, וזירת הנדל״ן, עורכיה וכותביה לא יישאו באחריות לכל נזק, הפסד או הוצאה, ישירים או עקיפים, שייגרמו כתוצאה מהשימוש במחשבונים או מהסתמכות על תוצאותיהם.
פרטיות: החישוב מתבצע בדפדפן שלכם בלבד. הנתונים שאתם מזינים אינם נשמרים ואינם נשלחים לאתר.
