מדריך לבעלי דירות: כך תתארגנו נכון לקראת פינוי־בינוי ובחירת יזם

עו"ד חגי אברהם, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במשרד יריב בר-דיין, מסביר כיצד בעלי דירות יכולים להיערך נכון לקידום פרויקט פינוי־בינוי – מהשלב הראשון של התארגנות משותפת, דרך פנייה לרשויות ועד להליך מסודר ומקצועי לבחירת יזם

לדברי עו"ד אברהם, הצלחת פרויקט פינוי־בינוי תלויה בראש ובראשונה ביצירת קבוצה מאוחדת של בעלי הדירות. "חשוב שבעלי הדירות יבינו שהם בעלי הקרקע – ולא 'דיירים' או 'מפונים'. ככאלה, יש להם חלק מרכזי בקביעת התנאים המשפטיים והמסחריים." בשלב זה ממליץ אברהם על הקמת נציגות מוסמכת שתנהל את ההליך בשם כלל בעלי הדירות, לצד בחירת משרד עורכי דין שייצג את בעלי הדירות לכל אורך הדרך. הבחירה אינה יכולה להיעשות על ידי הנציגות בלבד – אלא מחייבת חתימות ייפוי כוח של כל בעלי הדירות. עורך הדין מציע לקיים כנס היכרות סמוך למתחם, במהלכו יקבלו כל בעלי הדירות הסבר על השלבים הצפויים בהמשך.

השלב הבא כולל פנייה לרשות המקומית ולרשויות התכנון הרלוונטיות, כדי להבין את מדיניות העירייה כלפי המתחם. בחלק מהמקרים ניתן אף לקבל "פרה־רולינג" או מסמך עקרונות, שיבהיר מה צפוי להיות מאושר במסגרת התכנון העתידי. לאחר שמסתמן כי קיימת היתכנות תכנונית וכלכלית, ממליץ אברהם להוסיף לצוות נציג הנדסי ומשרד שמאים מנוסה בהתחדשות עירונית. תפקידם לבדוק את התמורות המוצעות, לקבוע סדרי עדיפויות בין הדירות, לאמוד את רווחיות הפרויקט ולוודא כי התמורות ריאליות. בכך ניתן להבטיח שהפרויקט יוכל להתממש על בסיס נתונים מקצועיים מוצקים.

כדי להעלות את סיכויי המימוש, ההמלצה היא לקיים הליך בחירת יזם הדומה למכרז. ההצעות של היזמים מגובשות כבר בשלב זה לנוסח הסכם משפטי ("הסכם פינוי־בינוי"), כך שבמועד הבחירה בעלי הדירות יודעים בדיוק מה מובטח להם – ללא צורך במו"מ נוסף לאחר מכן. "כאשר מתבצע מו"מ בזמן שהיזמים עדיין מתחרים ביניהם, בעלי הדירות משיגים תנאים טובים יותר – מסחריים, משפטיים וטכניים", מציין עו"ד אברהם. עוד ממליץ אברהם ששני המציעים החזקים ביותר יופיעו בפני כלל בעלי הדירות באספה כללית, יציגו את החברות וההצעות – ובסיום התהליך יבחרו בעלי הדירות את היזם בעצמם.

הסיכום של עו"ד אברהם ברור:

• הקפדה על התארגנות יסודית ומסודרת.

• מינוי צוות יועצים מקצועי שילווה את הנציגות.

• בחירה שקופה ודמוקרטית של היזם באספה כללית.

כך ניתן להבטיח פרויקט שמתקדם בצורה שקופה, יעילה, ובסופו של דבר גם רווחית יותר לכל בעלי הדירות. משרד עורכי הדין יריב בר-דיין נחשב לאחד הוותיקים והמובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. המשרד מלווה בעלי דירות מאז שנת 2001, וכיום מטפל בכ־80 פרויקטים פעילים – בשלבי תכנון, רישוי ובנייה – כאשר שמונה פרויקטים גדולים כבר אוכלסו בהצלחה.