“שוק הדירות רחוק מאיזון – הריבית הגבוהה וההיצע העודף ממשיכים להשפיע”

עידן אזולאי, מנהל ההשקעות הראשי של סיגמא–קלאריטי בית השקעות, מתייחס בסקירתו השבועית למגמות האחרונות בשוק ההון ובענף הנדל״ן, ומזהיר כי אף שסקטור חברות הבנייה רשם תשואה מרשימה של כ־20% מאז הכרזת הפסקת האש בתחילת החודש – מדובר באופטימיות זהירה בלבד. לדבריו, העלייה החדה בבורסה נבעה מהנחת המשקיעים כי הרגיעה הביטחונית תחזק את אמון הצרכנים ותניע את רוכשי הדירות לשוב לשוק. אולם בשטח, הנתונים מציירים תמונה שונה: “השיקול הביטחוני הוא שולי יחסית – השפעת הריבית, השכר הריאלי וההיצע העודף גדולה בהרבה,” מציין אזולאי.

בכנס נדל״ן שנערך בשבוע שעבר הזכירה גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר, כי בשנים 2020–2022 מחירי הדירות עלו בכ־40%, אך מאז – עם העלייה החדה בריבית והמלחמה – נרשמו ירידות מחירים בפועל וירידה חדה במספר העסקאות. בן נאים ציינה כי “כל עוד הריבית תישאר גבוהה, לא צפויה חזרה לעליות מחירים". גם הורדת ריבית, לדבריה, לא תביא להתאוששות מהירה, מאחר והשכר הריאלי במשק עלה בכ־3% בלבד מאז 2022 – רחוק מאוד מהעלייה במחירי הדיור. אזולאי מוסיף כי גם נתוני ההגירה מעידים על שינוי מגמה: “במקום גל עלייה שיגביר את הביקוש, אנו רואים דווקא הגירה שלילית – וזה שוק שלא מתנהג כמו בימי הצמיחה שלפני הקורונה.”

על פי הנתונים, כיום יש בישראל כ־38 אלף דירות שלא נמכרו, עדות לעודף היצע ברור. הקבלנים, מציין אזולאי, “נאלצים להמשיך לבנות עקב התחייבויות בפינוי־בינוי ובפריסיילים, גם כשהכדאיות הכלכלית נשחקת”. במקביל, עלויות הבנייה והמימון עלו בחדות, והרווחיות נשחקת. “מכפיל ההון המשוקלל של החברות במדד ת״א בנייה עומד על 2.7, והיחס המשוקלל של ההון העצמי למאזן הוא 0.3. המשמעות היא שמחירי המניות מגלמים רווחיות עתידית גבוהה מדי ביחס לסיכון ולמינוף,” אומר אזולאי. לדבריו, “נכון לעכשיו, ניתן למצוא הזדמנויות השקעה אטרקטיביות יותר במגזרים אחרים.”

בהתייחס למדיניות הריבית בארה״ב, אזולאי מציין כי הפחתת הריבית האחרונה של הפדרל ריזרב בשיעור של 0.25% בלבד אינה מלמדת על גל הפחתות מתמשך. יו״ר הפד ג׳רום פאוול הדגיש כי “הפחתה נוספת בדצמבר רחוקה מלהיות מובטחת”, תוך הצגת חילוקי דעות פנימיים בוועדה המוניטרית. “המסר של פאוול היה ברור – פחות מלחמה באינפלציה, יותר דאגה ליציבות מערכתית,” אומר אזולאי. לצד זאת, עצירת צמצום המאזן (QT) והזרמת נזילות לשוק האג״ח הקצר מעידות על מעבר למדיניות מרוככת יותר, אך המשקיעים מבינים כי הפד שומר על גמישות ואינו ממהר לשנות כיוון חד.

אזולאי התייחס גם למגמות בענף הביטחוני בעולם, שלדבריו מצוי בעיצומו של “סופר־סייקל” מתמשך. “שלוש ידיעות בלבד מהשבוע שעבר ממחישות את זה: ארה״ב מקטינה נוכחות צבאית באירופה כדי להתמקד באסיה; גרמניה הכריזה על תוכנית הצטיידות של 377 מיליארד אירו עד 2029 – והופכת לשלישית בעולם בהוצאה ביטחונית; ושדות תעופה באירופה ממשיכים להתמודד עם תקריות רחפנים. זו מגמה עולמית של התחמשות, לא זמנית אלא מבנית.”

הסקירה של אזולאי מספקת תמונה מאוזנת אך מפוכחת של השוק:

• סקטור הנדל״ן בבורסה נהנה מתיקון זמני, אך שוק הדיור האמיתי עדיין חלש.

• הריבית הגבוהה, ההכנסה הריאלית הנמוכה והעודף בהיצע ממשיכים לשתק את הענף.

• מניות חברות הבנייה אינן מתומחרות בזול, והמינוף הגבוה מוסיף סיכון.

“עד שלא נראה ירידה משמעותית בריבית או גידול אמיתי בביקוש – שוק הדירות בישראל יישאר רחוק מאוד מנקודת איזון,” מסכם אזולאי.