⚖️ מידע כללי בלבד – אינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. לפני כל החלטה מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע. ראו הבהרה מלאה בסוף העמוד.
- מס רכישה הוא מס שהקונה משלם לרשות המסים על רכישת דירה, והוא מחושב במדרגות לפי שווי הדירה.
- מי שקונה דירה יחידה לא משלם מס על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪. המדרגות מוקפאות עד 15.1.2028 (נכון לנובמבר 2026).
- על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪ ו-10% על החלק שמעל, לפי הוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026.
- משפרי דיור שמוכרים את הדירה הקודמת בתוך התקופה שבחוק משלמים לפי מדרגות דירה יחידה.
- מגישים הצהרה בתוך 30 ימים מיום העסקה, ומשלמים את המס בתוך 60 ימים ממנו.
מה זה מס רכישה ומי משלם אותו?
מס רכישה הוא מס שמוטל על הקונה בכל רכישה של זכות במקרקעין, ובכלל זה דירת מגורים. המס קבוע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, ובתקנות מס רכישה, והוא נגבה על ידי רשות המסים.
המס מחושב לפי שווי הדירה ביום הרכישה, כלומר ביום החתימה על החוזה, גם אם הבעלות נרשמת בטאבו מאוחר יותר. כמו מס הכנסה, גם מס הרכישה בנוי במדרגות: כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא בתוך המדרגה, ולא על המחיר כולו.
הגורם שמשפיע יותר מכל על גובה המס הוא השאלה אם זו הדירה היחידה שלכם או דירה נוספת. ההבדל בין שני המסלולים יכול להגיע למאות אלפי שקלים. את המס על צד המוכר, מס שבח, מסביר המדריך למס שבח במכירת דירה.
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה (דירה יחידה)?
יחיד תושב ישראל שרוכש דירת מגורים יחידה משלם מס לפי המדרגות שבטבלה. לפי הוראת הביצוע של רשות המסים מינואר 2026, הסכומים הוקפאו בחוק ההסדרים לשנת 2025 ולא עודכנו ב-16 בינואר 2026. הם חלים על רכישות מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028 (נכון לנובמבר 2026).
| חלק השווי של הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% (פטור) |
| מעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| מעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ | 5% |
| מעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
כלומר, מי שקונה דירה יחידה במחיר של עד 1,978,745 ₪ לא משלם מס רכישה כלל. הפטור חל גם על החלק הזה בדירות יקרות יותר: גם בדירה של 3 מיליון ₪, 1,978,745 ₪ הראשונים פטורים, והמס מחושב רק על היתרה.
הביטוי ״מס רכישה דירה ראשונה״ נפוץ, אבל החוק לא בודק אם זו הדירה הראשונה שקניתם בחיים. הוא בודק אם היא תהיה הדירה היחידה שלכם אחרי הרכישה. מי שמכר בעבר דירה ואין לו כיום דירה אחרת נחשב רוכש דירה יחידה.
מה נחשב ״דירה יחידה״ לעניין מס רכישה?
דירה יחידה היא דירת מגורים שתהיה הדירה היחידה של הרוכש, תושב ישראל, אחרי הרכישה. כדי לבדוק זאת מסתכלים על כל התא המשפחתי ולא רק על מי שחותם על החוזה.
- התא המשפחתי: הרוכש, בן או בת הזוג (כולל ידועים בציבור) והילדים עד גיל 18 נחשבים יחידה אחת. ילד נשוי וילד שהתייתם מאחד ההורים או משניהם הם חריגים.
- דירה בבעלות בן הזוג: אם לבן הזוג יש דירה, גם אם נרכשה לפני הנישואים, הרכישה בדרך כלל לא תיחשב רכישת דירה יחידה.
- תושבות: המדרגות המוטבות מיועדות לתושבי ישראל, וגם למי שהופך לתושב ישראל או לתושב חוזר בתוך התקופה שנקבעה בחוק.
- מקרים מיוחדים: חלק בדירה שהתקבלה בירושה או חלק קטן בדירה אחרת עשויים, בתנאים מסוימים, שלא להיחשב דירה נוספת. במקרים כאלה כדאי לבדוק את הנתונים מול עורך דין לפני החתימה.
מאז 1.1.2024, ״דירת מעטפת״ (דירה בבניין שמיועד גם למגורים, שקירותיו החיצוניים הושלמו או שהמוכר התחייב להשלים אותם) נחשבת לעניין מס רכישה דירת מגורים. לכן חלות עליה מדרגות דירה יחידה או דירה נוספת, ולא השיעור שחל על נכס שאינו למגורים.
כמה מס רכישה משלמים על דירה נוספת?
מי שקונה דירת מגורים שאינה דירתו היחידה, למשל דירה להשקעה, משלם לפי מדרגות גבוהות יותר. נכון לנובמבר 2026, לפי הוראת שעה בסעיף 9(ג1ו) לחוק, השיעורים הם:
| חלק השווי של הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
אין כאן מדרגה פטורה, והמס מתחיל מהשקל הראשון. לפי הוראת הביצוע של רשות המסים מינואר 2026, הוראת השעה בתוקף עד 31.12.2026. ההוראה הוארכה כמה פעמים בעבר. מי שרוכש דירה נוספת סמוך לסוף 2026 או אחריו צריך לבדוק מול רשות המסים או עורך דין אם ההוראה הוארכה שוב, ואיזה שיעור יחול במועד החתימה.
גם על קרקע ועל נכס שאינו למגורים, כמו משרד או חנות, יש מס רכישה, בשיעור אחיד של 6% (נכון לנובמבר 2026).
איך מחשבים מס רכישה? דוגמאות
מחשבים כל מדרגה בנפרד ומחברים את התוצאות. הדוגמאות לפי המדרגות שבתוקף בנובמבר 2026, בעיגול לשקל:
| מחיר הדירה | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| 1,800,000 ₪ | 0 ₪ | 144,000 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 20,538 ₪ | 200,000 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 45,538 ₪ | 240,000 ₪ |
כך מחשבים את הדירה של 2,500,000 ₪ כדירה יחידה: על 1,978,745 ₪ הראשונים אין מס. על 368,295 ₪ שבמדרגה השנייה (עד 2,347,040 ₪) משלמים 3.5%, כלומר 12,890 ₪. על 152,960 ₪ שנותרו משלמים 5%, כלומר 7,648 ₪. סך הכול 20,538 ₪.
לחישוב מהיר לפי המחיר שלכם אפשר להיעזר במחשבון מס רכישה. מס הרכישה לא נכלל בדרך כלל במימון הבנקאי, ולכן כדאי לחשב אותו יחד עם ההון העצמי וההחזר החודשי במחשבון המשכנתא.
משפרי דיור: איך משלמים מס רכישה כמו על דירה יחידה?
מי שהדירה הקודמת שלו הייתה דירתו היחידה וקונה דירה חלופית לפני שמכר אותה יכול לשלם לפי מדרגות דירה יחידה, ובלבד שימכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה שקבע החוק:
- 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית – ככלל, ובכלל זה ברכישות מ-1.6.2025.
- 18 חודשים – למי שרכש את הדירה החלופית בין 1.6.2023 ל-31.5.2025.
- 12 חודשים מיום קבלת החזקה – כשהדירה החלופית נרכשה מקבלן.
בעקבות המלחמה שהחלה ב-28.2.2026 נחקקה הארכת מועדים. לפי הוראת ביצוע 2/2026 של רשות המסים, תקופה שחלה, כולה או חלקה, בין 28.2.2026 ל-31.5.2026 מוארכת בשלושה חודשים מתום התקופה המקורית, או עד 31.8.2026, לפי המאוחר. מי שנמצא באמצע תקופה כזו כדאי שיבדוק את המועד המדויק שחל עליו.
אם הדירה הקודמת לא נמכרת בזמן, הרוכש יחויב בהפרש בין מס של דירה יחידה למס של דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. גם מכירת הדירה הקודמת מחייבת בדיקה של מס שבח, ובדרך כלל היא פטורה כשמדובר בדירה יחידה.
אילו הנחות ופטורים ממס רכישה קיימים?
מלבד המדרגות לדירה יחידה, החוק והתקנות קובעים הקלות לקבוצות מסוימות. הנה העיקריות:
- עולים חדשים: עולה שרוכש דירת מגורים יחידה בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת שבע שנים אחריה משלם 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% על החלק שעד 6,055,070 ₪ ו-8% על החלק שעד 20,183,565 ₪ (נכון לנובמבר 2026). בדירה ששוויה מעל 20,183,565 ₪ ההקלה לא חלה.
- נכים ונפגעים: יש הנחות במס רכישה לנכים, לעיוורים ולקויי ראייה, לנכי צה״ל ונכי פעולות איבה, לנפגעי תאונות דרכים ולניצולי שואה, בתנאים ובתקרות שנקבעו בתקנות לכל קבוצה. את הזכאות והגובה המדויק כדאי לבדוק מול רשות המסים לפני החתימה.
- רוכש משק חקלאי: על החלק שאינו בית מגורים משלמים 0.5% עד 631,335 ₪ ו-5% מעל, לרכישות מ-16.1.2026 עד 15.1.2027.
- עסקאות התחדשות עירונית: בפרויקטים של עסקת קומבינציה ופינוי-בינוי יש הסדרי מס מיוחדים לבעלי הדירות שמקבלים דירה חדשה, בתנאים שבחוק.
ההנחות לא ניתנות באופן אוטומטי. מבקשים אותן בהצהרה לרשות המסים ומצרפים אישורים, כמו תעודת עולה או אישור נכות.
מתי ואיך משלמים מס רכישה?
בעסקה רגילה, עורך הדין של הקונה מגיש את ההצהרה ומחשב את השומה העצמית. אלה המועדים החשובים:
- הצהרה: בתוך 30 ימים מיום העסקה מגישים לרשות המסים הצהרה על הרכישה (טופס 7000). חובת ההצהרה חלה גם על הקונה וגם על המוכר.
- תשלום: בתוך 60 ימים מיום העסקה משלמים את המס לפי השומה העצמית.
- שומה גבוהה יותר: אם רשות המסים קובעת שומה גבוהה מהשומה העצמית, משלמים את ההפרש בתוך 15 ימים מקבלת הודעת השומה. אפשר להגיש השגה.
- איחור: על מס שלא שולם במועד מתווספים הפרשי הצמדה וריבית, ועל אי-הגשת הצהרה במועד מוטל קנס לכל שבועיים של פיגור.
- דחיית תשלום: בעסקה שבה הקונה עדיין לא קיבל חזקה, לא שילם יותר מ-50% מהמחיר ולא קיבל ייפוי כוח לרישום, התשלום נדחה עד שאחד מהתנאים מתקיים.
אחרי התשלום מקבלים אישור שנדרש לרישום הזכויות בטאבו. ההצהרה והתשלום נעשים מול רשות המסים בלבד. מחירי עסקאות באזור שבו אתם קונים תוכלו לבדוק בעמודי נדל״ן לפי עיר, ומדריכים נוספים לרוכשים ולמוכרים נמצאים במרכז המדריכים.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה ב-2026?
רוכש דירה יחידה לא משלם מס על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪. על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪ משלמים 3.5%, ועל החלק שעד 6,055,070 ₪ משלמים 5%. המדרגות מוקפאות עד 15.1.2028 (נכון לנובמבר 2026).
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
לפי הוראת השעה, רוכש דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל. ההוראה בתוקף עד 31.12.2026 לפי רשות המסים, ולכן ברכישה בסמוך למועד הזה כדאי לבדוק אם הוארכה.
קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה. האם אשלם מס של דירה נוספת?
לא בהכרח. אם הדירה הקודמת הייתה הדירה היחידה שלכם ותמכרו אותה בתוך התקופה שבחוק, תחויבו לפי מדרגות דירה יחידה. התקופה היא 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה, 18 חודשים למי שרכש בין 1.6.2023 ל-31.5.2025, ו-12 חודשים מקבלת החזקה בדירה מקבלן.
מתי צריך לשלם את מס הרכישה?
ההצהרה לרשות המסים מוגשת בתוך 30 ימים מיום העסקה, ותשלום המס לפי השומה העצמית בתוך 60 ימים מיום העסקה. על איחור מתווספים הפרשי הצמדה וריבית.
האם עולים חדשים זכאים להנחה במס רכישה?
כן. עולה שרוכש דירת מגורים יחידה בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת שבע שנים אחריה משלם 0.5% בלבד על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ ל-6,055,070 ₪, ו-8% על החלק שעד 20,183,565 ₪ (נכון לנובמבר 2026). בדירה ששוויה מעל הסכום הזה ההקלה לא חלה.
האם בני זוג נחשבים רוכש אחד לעניין דירה יחידה?
כן. לעניין דירת מגורים, בני זוג (כולל ידועים בציבור) וילדיהם עד גיל 18 נחשבים יחידה אחת, למעט חריגים כמו ילד נשוי. אם לבן הזוג יש דירה, הרכישה החדשה לא תיחשב בדרך כלל דירה יחידה.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963; תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל״ה-1974; רשות המסים – הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (18.1.2026) בדבר עדכון הסכומים והקפאתם; רשות המסים – הוראת ביצוע 2/2026 (30.3.2026) בדבר הארכת מועדים; רשות המסים – חוזר מקצועי 02/2024 (דירת מעטפת); כל זכות – חישוב מס רכישה, תשלום מס רכישה.
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי או מיסויי.
