רק אתמול התבשרנו כי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב קיימה דיון שני בהפקדתה של תוכנית ח/500/א, המבקשת להקים רובע עירוני חדש ומודרני בדרום-מזרח חולון. מדובר בתוכנית שאפתנית הכוללת כ-18,000 יחידות דיור בבינוי אינטנסיבי. מתוכן, כ-4,500 יוקצו לדירות בהישג יד, דירות להשכרה בבעלות אחודה ודיור מיוחד, ועוד כ-1,100 דירות קטנות נוספות בבעלות פרטית, עם אפשרות להרחבת ההיצע באמצעות מנגנון "דיוריות". כל זאת, ברובע שייבנה בעירוב שימושים ויציע כ-1.35 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר.
דיון ההמשך שנערך אתמול עסק בכלל ההיבטים התכנוניים של הפרויקט העצום הזה, אולם הדיון הבא צפוי לעסוק בסוגיה הרגישה והחשובה מכל עבור בעלי הזכויות: טבלאות האיזון והחלוקה. כאן בדיוק טמון האתגר הגדול, וזוהי הנקודה שבה בעלי הקרקע חייבים להתעורר ולקחת אחריות על עתיד הנכס שלהם. חיוני להבין כי הרובע המתוכנן נשען ברובו המכריע על קרקעות בבעלות פרטית. אחת מנקודות החוזקה המשמעותיות של התוכנית היא שהיא צפויה להיות מופקדת כתוכנית הכוללת מנגנון של איחוד וחלוקה, כך שעם אישורה, הבעלים ידעו בוודאות מהו היקף הזכויות שיוקצו להם ובאיזה מגרש ספציפי.
עם זאת, ציפייה פסיבית לאישור הסופי היא טעות אסטרטגית. במקביל להתקדמות התוכנית במוסדות התכנון, הבעלים הפרטיים נדרשים להתארגן כבר עכשיו לקראת השלב הקריטי הזה. המשוואה בקידום מתחמים מרובי בעלים היא פשוטה וברורה: ככל שבעלי הקרקע ישכילו להתאגד מוקדם יותר לקבוצות גדולות, ויתאחדו לשם קבלת זכויות משותפות במגרשים שלמים, כך יגדל הסיכוי למימוש יעיל, רווחי ומהיר של הפוטנציאל התכנוני. החלופה לכך עגומה למדי – קבלת זכויות במגרשים מרובי בעלים שאינם מגובשים, מצב שמוביל לא פעם לעיכובים בני שנים ארוכות עקב מחלוקות, סכסוכים וקושי ביצירת הסכמות בסיסיות.
התנהלות נכונה כבר בשלב הנוכחי, והתארגנות חכמה לקבוצות מאוגדות לקראת קבלת המגרשים כפי שייקבעו בטבלאות, אינן רק עניין של נוחות משפטית. התאגדות כזו יכולה לקצר משמעותית את הדרך, שלעיתים נראית אינסופית, מהרגע שבו קיימת תוכנית מאושרת ועד לתחילת הבנייה בפועל. קבוצה מגובשת יכולה לפעול במהירות וביעילות, בין אם היא בוחרת בנתיב של בנייה עצמית משותפת, ובין אם היא בוחרת להתקשר בעסקאות קומבינציה מול יזמים. אל תמתינו לרגע שבו הטבלאות כבר יהיו עובדה מוגמרת – קחו את המושכות לידיים, כי ההתארגנות שלכם היום היא ערובה להצלחת הפרויקט מחר.
