עו"ד צבי שוב, מומחה בתחום המקרקעין והסכמי השיתוף, מסביר כיצד להסדיר בעלות משותפת על קרקע, מה כולל הסכם שיתוף תקין, ומדוע חשוב לבצע רישום בטאבו.
במקרים רבים, שותפות במקרקעין נוצרת כמעט באופן טבעי – לעיתים בעקבות ירושה, ולעיתים כאשר מספר אנשים רוכשים יחד חלק בלתי מסוים בקרקע. לעיתים, גם תכניות בניין עיר הכוללות הליכי איחוד וחלוקה יוצרות בעלים חדשים באותו מגרש. במצבים כאלה, כל עוד לא הוגדרו גבולות ברורים או חלקים נפרדים לכל אחד מהבעלים, מדובר בבעלות משותפת (“במושע”) שאינה מאפשרת לכל אחד מהשותפים לעשות בקרקע כרצונו.
כדי להסדיר את היחסים, למנוע מחלוקות ולאפשר ניהול ברור ויציב של הזכויות, נהוג לערוך הסכם שיתוף. זהו מסמך משפטי שנועד לקבוע את אופן השימוש בנכס המשותף, את חלוקת הזכויות, את דרך קבלת ההחלטות ואת הכללים לניהול הנכס. במילים פשוטות – ההסכם מגדיר מה שייך למי ואיך כל שותף רשאי לפעול במסגרת חלקו.
ככל שמספר הבעלים במקרקעין גדול יותר, כך גדל גם הסיכוי להיווצרות מחלוקות. חוסר בהסכם שיתוף עלול להוביל לקשיים במכירת חלק מהקרקע, בנטילת משכנתא, בקבלת היתרי בנייה ואף במצבים בהם נדרש להגדיר אחריות על הוצאות תחזוקה או פיתוח. הסכם שיתוף נכון ומפורט הוא הדרך למנוע את הסכסוכים הללו מראש.
במסגרת ההסכם יש להגדיר את היחסים בין הבעלים, את אופן קבלת ההחלטות ואת דרך ניהול הנכס. חשוב לקבוע כיצד יחולקו ההוצאות, האם לשותף תהיה זכות להעביר את חלקו לאחרים, האם קיימת זכות קדימה לשאר הבעלים, כיצד תושפע חלוקת הזכויות במקרה של הפקעה, ומהי הדרך לסיים את השותפות. הסכמים רבים כוללים גם מנגנון ליישוב סכסוכים, ובמקרים של פרויקטים משותפים אף נרשמת הערת אזהרה בטאבו כדי למנוע העברת זכויות ללא הסכמת כלל הצדדים. חשוב להבין כי גם לאחר עריכת הסכם שיתוף, הבעלות על הקרקע נותרת משותפת על פי חוק. עם זאת, ההסכם מסדיר את ההחזקה והשימוש בחלקים השונים, כך שכל שותף יודע בדיוק מהו חלקו ומהם גבולות סמכותו.
אחת השאלות הנפוצות שעולות היא האם חובה לרשום את ההסכם בטאבו. החוק אינו מחייב זאת, אך מומלץ מאוד לעשות כן. סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע כי ניתן לרשום את ההסכם, ומרגע שנרשם הוא מחייב גם צדדים שלישיים שלא היו צד להסכם המקורי. המשמעות היא שגם אם אחד הבעלים ימכור את חלקו לאחר, הרוכש יהיה כפוף לתנאי ההסכם – גם אם לא חתם עליו בעצמו. רישום כזה יוצר ודאות, מונע סכסוכים עתידיים ומחזק את ההגנה על כלל הבעלים.
כאשר ההסכם אינו נרשם בטאבו, הוא מחייב רק את הצדדים החתומים עליו. במקרה של העברת זכויות, יש לוודא כי הרוכש החדש חותם אף הוא על ההסכם ומתחייב לפעול לפיו. מומלץ לכלול סעיף המחייב כל בעלים לוודא שהרוכש הבא יקבל על עצמו את תנאי ההסכם, גם אם לא נרשם רשמית.
ומה לגבי ביטול או פירוק ההסכם? סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף רשאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף, גם אם קיימת תניה המגבילה זאת. בית המשפט רשאי לאחר שלוש שנים להורות על פירוק השיתוף אם הדבר צודק בנסיבות העניין. לעיתים הפירוק נעשה בהסכמה – באמצעות מכירה משותפת, חלוקה בעין או רישום בית משותף.
לכן, החשיבות של הסכם שיתוף ברורה: הוא מאפשר ניהול תקין, מונע חוסר ודאות ומעניק ביטחון משפטי לכל שותף. מעבר לכך, קרקעות או נכסים שיש לגביהם הסכם שיתוף ערוך ומוסדר נחשבים גם לאטרקטיביים יותר בעיני יזמים ובנקים, שכן ניתן לקדם עליהם פרויקטים ולבצע עסקאות בקלות רבה יותר.
עו"ד צבי שוב מסכם: “הסכם שיתוף טוב הוא לא רק מסמך טכני – הוא כלי ניהולי שמאפשר לבעלים להגן על זכויותיהם, לשמור על יחסים תקינים ולפעול בביטחון משפטי לאורך זמן. כשמדובר במקרקעין, חשוב להסדיר מראש ולא לחפש פתרונות אחרי שמתחילה המחלוקת”.
