מהפכה שהפכה לסטנדרט
במאי הקרוב יציינו בענף ההתחדשות העירונית 20 שנה למכרז הראשון שבו נבחרו יזמים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי באמצעות מכרז שבוצע ביוזמת בעלי הדירות. עו"ד יריב בר דיין, שערך את המכרז וייצג את בעלי הדירות בפרויקט, מספר שבאותה תקופה הוא לא ידע שזה יהיה רגע מכונן בענף. כיום, שני עשורים לאחר פרסומו של המכרז ההוא, בחלק הארי של הפרויקטים בהתחדשות עירונית, היזם נבחר אך ורק באמצעות מכרז והליך תחרותי.
"היום זה נראה מובן מאליו", אומר עו"ד בר דיין, "אבל אז ב־2006, עצם הרעיון שבעלי דירות יתאגדו, ייקחו את גורלם בידם, יהיו מיוצגים על ידי מעטפת מקצועית שלמה של בעלי מקצוע שמייצגים אך ורק אותם, ויזמו מהלך של מכרז בו יבחר יזם – היה חדשני, ראשוני ומהפכני".
פרויקט הדגל: "גרין פארק" בנווה שרת
הפרויקט הראשון שמומש באמצעות מכרז יזמים מטעם הדיירים הוא פרויקט "גרין פארק" בשכונת נווה שרת בתל אביב. במסגרת הפרויקט נהרסו 154 יחידות דיור ב-10 בניינים ותיקים, ובמקומם נבנו 447 יחידות דיור חדשות ב-6 מגדלים מודרניים. במכרז זכו שלוש חברות – אלקטרה, אס.ג'י.אס ואריה פרשקובסקי (לימים את חלקה של חברת פרשקובסקי רכשה חברת מטרופוליס). כיום הפרויקט כבר מאוכלס ונחשב לאחד מהפרויקטים הבולטים והמשמעותיים בתחום הפינוי-בינוי בישראל.
מ"מפונים" ל"בעלי הבית"
כדי להבין את עוצמת השינוי, צריך לחזור שני עשורים אחורה. תחום הפינוי־בינוי היה אז בחיתוליו. יזמים היו מגיעים לבניינים, מחתימים בעלי דירות על הסכמים, ולעיתים אף ממנים עבורם את עורכי הדין ש"ייצגו" אותם לכאורה. לבעלי הדירות כמעט שלא הייתה יכולת אמיתית לבחור את היזם, להשיא זכויות או להתמקח.
"הייחודיות של הפרויקט הזה, שהחל כ'מתחם ג' בבית אל בנווה שרת, הייתה כי נציגות בעלי הדירות ראתה איתנו עין בעין אפשרות לקדם את ההליך באופן אחר", מסביר בר דיין. "מונה צוות מקצועי מקיף – אדריכל, משרד שמאים, ומפקח הנדסי. הצוות הגיש התנגדות לתב"ע שקודמה, ולאחר שההתנגדות התקבלה ונוספו זכויות בנייה משמעותיות, פורסם המכרז. בעלי הדירות הבינו וקיבלו את הנחת היסוד: הם לא 'מפונים' ולא 'דיירים' – הם בעלי הקרקע ושותפים מלאים".
ב-20 השנים שחלפו, התחום עבר מהפך הדרגתי אך עצום. המחסור בקרקעות זמינות במרכז הארץ הפך את פרויקטי הפינוי־בינוי לאפיק מרכזי בפיתוח עירוני (במחוז תל אביב למשל, למעלה ממחצית הדירות נבנות בהתחדשות עירונית). במקביל, מעמדם של בעלי הדירות התחזק דרמטית, והם מובילים את התהליך בליווי יועצים מטעמם. עם זאת, בר דיין מחדד: "במקומות שבהם כל בעלי הדירות שותפים אמיתיים לתהליך התוצאות טובות יותר. כשזה נעשה מעל הראש שלהם, זה כבר סיפור אחר".
העתיד: ההתחדשות העירונית כאן כדי להישאר
למרות הטלטלות והמשבר שחווה כיום ענף הנדל"ן, שמוביל לעיתים לעיכובים בביצוע פרויקטים בשל חוסר כדאיות כלכלית זמנית, בר דיין שומר על אופטימיות ברורה:
"תחום ההתחדשות העירונית כאן כדי להישאר לשנים ארוכות קדימה. גם אם יש האטה, הביקוש קיים, המנגנונים משתכללים והיכולת לייצר ערך לבעלי הדירות ברורה. כשהשוק יתאושש, תחום ההתחדשות העירונית יהיה בין הראשונים לשוב ולצמוח".
5 טיפי הזהב לבעלי דירות שרוצים לקדם פינוי-בינוי:
- התארגנו מוקדם: פעלו כקבוצה מהרגע הראשון – אחדות היא כוח אמיתי בתהליך מול הרשויות והיזמים.
- נבחרת יועצים מטעמכם: בחרו עורך דין וצוות יועצים שמייצגים אתכם בלבד, עוד לפני פנייה ליזמים.
- תחרותיות בראש: דרשו הליך תחרותי (מכרז) ושקוף לחלוטין לבחירת היזם שיבצע את הפרויקט.
- בדיקת היתכנות: לפני שרצים קדימה וחותמים, בדקו היתכנות תכנונית אמיתית מול הרשות המקומית.
- שינוי תפיסה: זכרו – אתם לא רק "דיירים", אתם בעלי הקרקע והגורם המרכזי והחשוב ביותר בקבלת ההחלטות.
