האם מנוע הצמיחה המרכזי של ענף הנדל"ן מתחיל לקרטע? בדיקה חדשה של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, המתבססת על נתוני הלמ"ס, מגלה תופעה פרדוקסלית: למרות עלייה חדה בהתחלות הבנייה הכלליות במשק, פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38/2) מאבדים את נתח השוק שלהם.
על פי הנתונים, ברבעון השלישי של 2025 החלה בנייתן של 3,254 יח"ד בלבד במסגרת התחדשות עירונית – ירידה של 3% בהשוואה לרבעון הקודם וצניחה של 17% ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
במבט שנתי (אוקטובר 2024 עד ספטמבר 2025), התמונה מתחדדת: בעוד שהתחלות הבנייה הכלליות במשק זינקו בשיעור של כ-31% (כ-81,021 דירות סך הכל), התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית רשמו עלייה מתונה בלבד של 7%. המשמעות: חלקם של פרויקטי ההתחדשות העירונית מסך כל הבנייה בישראל הצטמצם משמעותית ועומד על 17.5% בלבד, לעומת כ-21.5% בשנה הקודמת.
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מסביר את הסיבות למשבר: "הנתונים מבטאים מגמה מדאיגה. הרווחיות של יזמי ההתחדשות נשחקה, הריבית נשארה גבוהה והביקושים ירדו. בשטח אנחנו רואים יזמים שמגיעים כמעט לשלב ההיתר ונאלצים לעצור". שמול מצביע על אשם נוסף – הרשויות המקומיות: "עיריות רבות צמצמו את זכויות הבנייה והתמורות לדיירים, מתוך הנחה שמחירי הנדל״ן יעלו לנצח. כעת, כשהשוק מתייצב, סלי הזכויות הישנים אינם מאפשרים רווחיות, ויזמים נאלצים להקפיא פרויקטים".
בחינת הנתונים לפי מחוזות חושפת פערים דרמטיים בין המרכז לפריפריה, דווקא בתקופה שבה הצורך בממ"דים וחיזוק מבנים הוא קריטי:
-
מחוז תל אביב: ממשיך להיות הקטר של הענף. כ-7,699 דירות החלו להיבנות בהתחדשות עירונית, המהוות כ-44% מכלל הבנייה במחוז.
-
מחוז המרכז: 3,323 דירות (כ-16.6% מהתחלות הבנייה).
-
מחוז ירושלים: 1,765 דירות (כ-19% מהתחלות הבנייה).
-
מחוז חיפה: צניחה בפעילות עם 660 דירות בלבד (8.4% מהתחלות הבנייה).
-
מחוז הצפון: המספרים זעומים ומדאיגים – רק 132 דירות בהתחדשות עירונית (1.25% בלבד מסך הבנייה).
קצב הריסת המבנים: איטי להחריד. בשנה האחרונה נהרסו 5,476 דירות ישנות בכל הארץ, ירידה קלה לעומת אשתקד. גם כאן, רוב ההריסות (מעל 3,000) היו בתל אביב, בעוד שבצפון נהרסו רק 119 דירות מסוכנות.
הנתונים חושפים את הפערים האדירים בין אזורי הביקוש לפריפריה:
-
מחוז תל אביב: מוביל את הטבלה בפער ניכר עם 7,699 התחלות בנייה, המהוות כ-44% מסך כל הבנייה החדשה במחוז.
-
מחוז המרכז: במקום השני עם 3,323 דירות חדשות בהתחדשות עירונית, המהוות כ-16.6% מסך הבנייה במחוז.
-
מחוז ירושלים: נרשמו 1,765 התחלות בנייה, המהוות כ-19% מסך הבנייה במחוז.
-
מחוז חיפה: היקף פעילות נמוך יחסית עם 660 דירות בלבד, המהוות כ-8.4% מסך הבנייה.
-
מחוז הדרום: למרות הצורך הביטחוני, רק 598 דירות החלו להיבנות (כ-4.2% מסך הבנייה).
-
מחוז הצפון: בתחתית הרשימה עם מספר זעום של 132 דירות בלבד, המהוות כ-1.25% מסך כל התחלות הבנייה במחוז.
סה"כ ארצי: 14,177 דירות בהתחדשות עירונית, המהוות נתח ארצי של 17.5% בלבד.
בכירי הענף: "הרגולציה תוקעת את השוק"
רן ינאי, מנכ"ל ובעלים צ.פ: "קצב ההתקדמות אינו מדביק את הצרכים. מדובר בכ-15,000 דירות בלבד בשנה, נתון נמוך ביחס לפוטנציאל. העיכוב נובע משילוב של הליכי תכנון ארוכים, חוסר אחידות בין רשויות ומחסור בכוח אדם. אם המדינה רוצה לראות שינוי, נדרש קיצור הליכים דרמטי".
אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי לירן: "הירידה נעוצה בממשלה וברשויות. קל יותר לבנות שכונות חדשות על קרקעות פנויות, אך הפתרון האחראי הוא התחדשות עירונית. זהו צורך בטיחותי ממדרגה ראשונה – הגנה מפני רעידות אדמה וטילים. על המדינה ליצור כדאיות כלכלית ליזמים גם בתקופות של אי-ודאות".
