התחדשות עירונית כבר מזמן אינה מונח עתידני – היא מציאות שמעצבת את מפת המגורים בישראל, ובמיוחד במרכזי הערים. המחסור בקרקעות פנויות והצורך בשדרוג תשתיות דוחפים אלפי מתחמים מיושנים אל תהליך של פינוי-בינוי. אבל מאחורי ההזדמנות הגדולה מסתתר תהליך מורכב, רווי אינטרסים, שדורש מהדיירים לא רק סבלנות, אלא גם כלים מקצועיים, ידע משפטי והבנה כלכלית.
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, שמלווה מזה שנים פרויקטים מורכבים, ריכז כאן את "עשרת הדיברות" – כללים מנחים שמיועדים לשמור על הזכויות שלכם, למנוע טעויות יקרות ולמקסם את התמורות בפרויקט.
1. האמינו בפרויקט והקדימו לפעול
התחדשות עירונית היא לא טרנד – היא הכרח. המחסור בקרקעות יביא לכך שמרבית הבנייה החדשה, בעיקר במרכז הארץ, תתבצע במסגרת פינוי-בינוי. גם אם מימוש התוכנית ייקח שנים, כל עיכוב בהתחלה עלול לעלות ביוקר בהמשך. קידום מוקדם ימקם אתכם בעמדת יתרון מול יזמים ויאפשר שמירה על זכויותיכם בתנאים המשתנים בשוק.
2. אל תחכו ליזם – אגדו את השכנים
יזם שמגיע מיוזמתו הוא לא תמיד היזם האופטימלי עבורכם. ניהול נכון מתחיל בהקמת נציגות דיירים מאוחדת, הפועלת בשקיפות ובשיתוף פעולה. נציגות כזו, בליווי אנשי מקצוע מטעם הדיירים, יכולה להאיץ את התהליך, לשפר את עמדת המיקוח מול היזמים ולהבטיח שהפרויקט יקודם בהתאם לאינטרסים של הבעלים.
3. שמאי דיירים – כבר בשלב הראשון
היזם ימנה שמאי מקרקעין מטעמו כבר בצעדיו הראשונים – כדי לשמור על האינטרסים שלו. אתם צריכים שמאי שיגן על האינטרסים שלכם, שיבדוק את הכדאיות הכלכלית של ההצעות עוד לפני בחירת היזם. כך ניתן לוודא שהתמורות – בין אם הן במטרים, מפרט או מיקום – יהיו המיטביות עבורכם.
4. בחירת אנשי מקצוע במכרז מסודר
מארגנים, עורכי דין, מפקחים, שמאים ויזמים – כולם חייבים להיבחר בתהליך שקוף ומסודר. המינוי צריך להיעשות על ידי נציגות מוסכמת כדי למנוע מחלוקות בין הדיירים, שיכולות לעכב ואף להפיל את הפרויקט.
5. סמכו על אנשי המקצוע – אל תעכבו את הפרויקט
הנציגות לא נועדה להחליף את בעלי המקצוע, אלא לגשר בינם לבין הדיירים. עיכובים שנובעים מהתערבות יתר או חוסר החלטיות עלולים לפגוע בתמורות עקב שינויים ברגולציה או במדיניות התכנון. תנו למומחים לנהל – זה מה שאתם שוכרים אותם עבורו.
6. תוספת מטרים – לא הכל
בעבר ניתן היה לקבל עשרות מטרים נוספים בדירה החדשה, אך כיום התמורות במ"ר צומצמו. במקום לדחות יזם בגלל "המספר", בדקו תמורות חלופיות – קומה גבוהה יותר, מפרט טכני איכותי, מרפסת גדולה יותר, חניה כפולה או מחסן. לעיתים, הטבות כאלה שוות הרבה יותר מתוספת שטח בלבד.
7. בדקו ניסיון ואיתנות פיננסית של היזם
אל תסתפקו במצגות – בקרו בפרויקטים שהיזם השלים בפועל, במיוחד באזורים דומים. דברו עם דיירים, בדקו את איכות הבנייה, עמידה בזמנים והשירות לאחר האכלוס. ודאו שיש לו גב כלכלי חזק – זה קריטי להשלמת פרויקט בסדר גודל של פינוי-בינוי.
8. היזם צריך להרוויח – אבל גם אתם
היזם לוקח על עצמו סיכונים משמעותיים, אך במקביל יש להגן עליכם. ניתן לכלול מנגנון לחלוקת רווחים עתידיים: אם בשלב קבלת ההיתר או אישור התב"ע יתברר שהרווחיות עלתה מעל הצפוי – תוכלו לקבל שדרוגים נוספים, תוספת שטח או מפרט משודרג.
9. שכר דירה – עדכון לאורך הדרך
קבעו בהסכם את שכר הדירה שישולם עם הפינוי, אך אל תסתפקו בכך. דרשו מנגנון עדכון בהתאם למחירי השוק במועד הפינוי בפועל. חשוב שהשמאי שיקבע את הסכום יהיה שמאי הדיירים, ולא שמאי היזם, כדי למנוע ניגוד עניינים.
10. רתמו את הרשות המקומית לטובתכם
הרשות המקומית היא שחקן מרכזי בקידום הפרויקט. למדיניות הוועדה המקומית ומנהלת ההתחדשות העירונית יש השפעה מכרעת על לוחות הזמנים ואופי התכנון. פגישות מוקדמות עם נציגי הרשות והתאמת הפרויקט לצרכיה יכולים לקצר תהליכים ולהבטיח תמיכה לאורך הדרך.
פרויקט פינוי-בינוי הוא הזדמנות נדירה לשדרוג משמעותי של הנכס ואיכות החיים, אך הוא גם תהליך רגיש שדורש ניהול נכון, שקיפות, ובחירה מדויקת של בעלי מקצוע. הקפדה על "עשרת הדיברות" של שמוליק כהן תבטיח שהפרויקט ייצא לדרך בצורה חלקה ותפיקו ממנו את המקסימום האפשרי – כלכלית ואישית.
