מחשבון תשואה על דירה להשקעה שמחשב תשואה ברוטו, תשואה נטו ותזרים חודשי של דירה להשכרה בישראל. המחשבון מוסיף אוטומטית את מס הרכישה לדירה נוספת לפי מדרגות 2026, מנכה הוצאות, חודשים בלי שוכר ומס על שכר דירה, ואם יש משכנתא, מחשב גם את ההחזר החודשי ואת התשואה על ההון העצמי.
חישוב תשואה על דירה להשקעה
- תשואה ברוטו = שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. זה המספר שמתווכים מציגים בדרך כלל.
- תשואה נטו מורידה מההכנסה הוצאות, חודשים בלי שוכר ומס, ומחלקת בעלות הכוללת של העסקה, כולל מס רכישה ועורך דין.
- בדירה נוספת מס הרכישה הוא 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל (הוראת שעה עד 31.12.2026), והוא מוריד את התשואה נטו באופן ניכר.
- בדירה להשקעה הבנקים מממנים בדרך כלל עד 50% משווי הדירה.
איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה?
יש שלוש דרכים מקובלות למדוד תשואה, וכל אחת עונה על שאלה אחרת:
- תשואה ברוטו: שכר דירה חודשי × 12, חלקי מחיר הדירה. דירה ב-1,800,000 ₪ שמושכרת ב-5,000 ₪ בחודש מניבה תשואה ברוטו של 3.33%.
- תשואה נטו: ההכנסה השנתית אחרי הוצאות, חודשים ריקים ומס, חלקי העלות הכוללת של העסקה (מחיר + מס רכישה + עורך דין, תיווך ושיפוץ).
- תשואה על ההון העצמי: כשיש משכנתא, התזרים השנתי אחרי החזרי המשכנתא, חלקי הכסף שהשקעתם מכיסכם.
אף אחת מהן לא כוללת את עליית הערך של הדירה לאורך השנים, שהיא חלק משמעותי מהרווח בנדל״ן למגורים בישראל, אבל גם לא מובטחת.
אילו הוצאות להכניס לחישוב?
- עלויות חד-פעמיות: מס רכישה (המחשבון מוסיף אותו לבד), שכר טרחת עורך דין (בדרך כלל 0.5%–1% + מע״מ), דמי תיווך (עד 2% + מע״מ), שמאי ושיפוץ לפני השכרה.
- הוצאות שוטפות של המשכיר: ביטוח מבנה, תיקונים ותחזוקה, ועד בית אם לא הועבר לשוכר, ודמי ניהול אם אתם משתמשים בחברת ניהול.
- חודשים בלי שוכר: גם דירה מבוקשת עומדת לפעמים ריקה בין שוכרים. ההנחה במחשבון היא חצי חודש בשנה.
ארנונה ומים משלם בדרך כלל השוכר, ולכן הם לא נכללים כברירת מחדל.
מס על הכנסה משכר דירה
הכנסה משכירת דירה למגורים פטורה ממס עד תקרה של 5,654 ₪ בחודש (2026), על סך כל הדירות המושכרות. מעבר לתקרה יש שלושה מסלולים: פטור חלקי, מסלול 10% מההכנסה ברוטו בלי ניכוי הוצאות, או מס שולי עם ניכוי הוצאות ופחת. במחשבון אפשר לבחור את מסלול 10%. הסבר מלא על בחירת המסלול יש במדריך למס על שכר דירה.
משכנתא לדירה להשקעה
לפי הוראות בנק ישראל, בדירה שאינה דירה יחידה הבנק יכול לממן עד 50% משווי הדירה. לכן צריך הון עצמי של לפחות מחצית מהמחיר, ועוד מס הרכישה וההוצאות. משכנתא משפרת את התשואה על ההון העצמי כשהתשואה מהדירה גבוהה מהריבית, ופוגעת בה כשהריבית גבוהה יותר. אפשר לבדוק תרחישים במחשבון המשכנתא.
שאלות נפוצות
מה נחשב תשואה טובה על דירה להשקעה בישראל?
אין מספר אחד. התשואה ברוטו על דירות מגורים בישראל נמוכה יחסית לעולם ונעה בדרך כלל סביב 2.5%–4%, ובערים בפריפריה היא גבוהה יותר. חשוב להשוות תשואה נטו, אחרי מס רכישה, הוצאות ומס, ולא ברוטו.
מה ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו?
ברוטו מחלקת את שכר הדירה השנתי במחיר הדירה בלבד. נטו מורידה מההכנסה הוצאות, חודשים ריקים ומס, ומחלקת בעלות הכוללת של העסקה, ולכן היא תמיד נמוכה יותר ומשקפת טוב יותר את הרווח בפועל.
כמה מס רכישה משלמים על דירה להשקעה?
על דירה נוספת משלמים 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% על החלק שמעל (הוראת שעה בתוקף עד 31.12.2026). פירוט מלא במחשבון מס רכישה.
האם משלמים מס על שכר דירה?
הכנסה משכר דירה למגורים פטורה עד 5,654 ₪ בחודש (2026). מעבר לכך אפשר לבחור פטור חלקי, מסלול 10% או מס שולי. הפרטים במדריך למס על שכר דירה.
האם התשואה כוללת עליית ערך של הדירה?
לא. המחשבון מודד רק את ההכנסה השוטפת משכר הדירה. עליית ערך (או ירידה) תלויה בשוק, ובמכירה ייתכן גם מס שבח.
נכתב ונבדק על ידי מערכת זירת הנדל״ן, על בסיס פרסומים רשמיים של רשות המסים ובנק ישראל. עודכן לאחרונה: 12 בנובמבר 2026.
מקורות: רשות המסים בישראל, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (מדרגות מס רכישה); פקודת מס הכנסה וחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכירות למגורים), התש״ן-1990; בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329 (שיעור מימון מרבי).
עוד בזירת הנדל״ן: מחשבון מס רכישה · מחשבון משכנתא · כל מחשבוני הנדל״ן
הבהרה משפטית
המחשבונים והמידע בעמוד זה נועדו למידע כללי ולהמחשה בלבד. הם אינם מהווים ייעוץ משפטי, ייעוץ מס, ייעוץ פיננסי, ייעוץ השקעות או ייעוץ משכנתאות, ואינם תחליף להתייעצות אישית עם איש מקצוע מוסמך.
התוצאות הן הערכה בלבד. הן מבוססות על הנתונים שהזנתם ועל הנחות מפושטות, והסכום שייקבע בפועל על ידי רשות המסים, הבנק או כל גורם אחר עשוי להיות שונה. אנו פועלים לעדכן את הנתונים, אך ייתכנו טעויות, השמטות או שינויים בחקיקה, בתקנות ובנהלים שטרם עודכנו בעמוד.
אין להסתמך על המחשבונים לצורך קבלת החלטות כספיות, חתימה על חוזה או נטילת הלוואה. לפני כל עסקה יש להתייעץ עם עורך דין, רואה חשבון, יועץ מס או יועץ משכנתאות מוסמך. השימוש במחשבונים הוא באחריות המשתמש בלבד, וזירת הנדל״ן, עורכיה וכותביה לא יישאו באחריות לכל נזק, הפסד או הוצאה, ישירים או עקיפים, שייגרמו כתוצאה מהשימוש במחשבונים או מהסתמכות על תוצאותיהם.
פרטיות: החישוב מתבצע בדפדפן שלכם בלבד. הנתונים שאתם מזינים אינם נשמרים ואינם נשלחים לאתר.
