מסתמן שיא חדש: המרלו"גים ממשיכים להוביל את שוק הנדל"ן המסחרי בישראל

ניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שבוצע על ידי קבוצת שניר לשיווק נדל"ן מצביע על מגמה ברורה: תחום המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים) הפך לדומיננטי ביותר בשוק הנדל"ן המסחרי בישראל. במחצית הראשונה של 2025 החלה בנייתם של 638,225 מ"ר של שטחי תעשייה ואחסנה – רובם המכריע מרלו"גים – נתון המעיד על קצב חסר תקדים שעשוי להביא לשנת שיא נוספת, קרובה להיקפים של 2022–2023.

זו השנה השנייה ברציפות שבה המרלו"גים עוקפים את תחום המשרדים: בהשוואה ל־300 אלף מ"ר בלבד של שטחי משרדים חדשים במחצית השנה, המרלו"גים מציגים היקף יותר מכפול. אם קצב זה יישמר, שנת 2025 צפויה להסתיים עם כ־1.27 מיליון מ"ר של מרלו"גים, בדומה לשיאים ההיסטוריים של השנים 2022–2023.

עשור של תנודות – עם שיאים מרשימים

הסקירה ההיסטורית של קבוצת שניר מציגה עשור תנודתי במיוחד בשוק המרלו"גים:

• 2015–2018: יציבות יחסית סביב 660–680 אלף מ"ר.

• 2019: זינוק חד ל־917 אלף מ"ר.

• 2020: ירידה ל־758 אלף מ"ר בעקבות משבר הקורונה.

• 2021: התאוששות ל־991 אלף מ"ר – שבירת מחסום המיליון.

• 2022–2023: שנות שיא עם 1.35 מיליון מ"ר לשנה.

• 2024: ירידה ל־963 אלף מ"ר, אך עדיין מעל ממוצע העשור.

הנתונים למחצית 2025 מלמדים על התאוששות מחודשת, שמחזירה את השוק לקצב צמיחה גבוה.

בית שמש בראש הרשימה

בבחינת התחלות הבנייה לפי ערים, בית שמש מובילה בפער ניכר עם 163,020 מ"ר – כ־25.5% מכלל התחלות המרלו"גים בישראל במחצית הראשונה של 2025.
אחריה:

• מפעלי העמק (יזרעאל) – 45,224 מ"ר (7.1%)

• חולון – 37,143 מ"ר (5.8%)

• קריית תעופה – 35,980 מ"ר (5.6%)

• באר שבע – 28,016 מ"ר (4.4%)

• אשקלון – 26,315 מ"ר (4.1%)

• שוהם – 23,436 מ"ר (3.7%)

• קריית מלאכי – 19,601 מ"ר (3.1%)

• נתיבות – 16,839 מ"ר (2.6%)

• טירת כרמל – 15,150 מ"ר (2.4%)

הערים הללו מהוות יחד 61.3% מכלל התחלות הבנייה בתחום, כאשר השאר מפוזרות בעשרות יישובים נוספים. הנתונים מצביעים על מהפך במבנה הנדל"ן המסחרי בישראל. בעוד תחום המשרדים מתמודד עם עודף היצע, המרלו"גים מציגים ביקושים יציבים ואף גוברים.

• מרלו"גים (תעשייה ואחסנה): 638 אלף מ"ר במחצית 2025 – 53% מכלל ההתחלות במגזר.

• משרדים: 300 אלף מ"ר – כ־25%.

• מסחר: 250 אלף מ"ר – כ־22%.

“התחדשות עירונית – גם לעסקים”

לדברי ניר שמול, מנכ"ל קבוצת שניר לשיווק נדל"ן: "העלאת הריבית במשק והמחסור בעובדים גרמו לירידה כללית בהתחלות הבנייה, אך המרלו״גים ממשיכים להפגין ביקושים גבוהים. במרכז הארץ נוצר חוסר בשטחי תעשייה ואחסנה, והפתרון הוא בנייה לגובה – קומפלקסים רב־קומתיים עם רמפות ותשתיות תעשייתיות מתקדמות. זו למעשה התחדשות עירונית לעסקים."

שמול ציין כדוגמה את פרויקט ‘הסדנה’ של חברת Gf נדל״ן בחולון, המשתרע על פני כ־42 אלף מ"ר ונמצא בשלבי שיווק ובנייה מתקדמים, עם ביקושים גבוהים מצד עסקים שעוזבים אזורי תעסוקה ישנים במרכז הארץ. "המודל הזה מייצר סביבת עבודה מודרנית, בטוחה וקרובה למרכזי אוכלוסייה – מגמה שתתרחב ותעצב מחדש את מפת הנדל"ן המסחרי בישראל."