דו"ח עולמי חדש של Deloitte חושף תמונת מצב מדאיגה עבור שוק הנדל"ן: 42% מפליטות גזי החממה בעולם מקורן במבנים, ומתוכם יותר ממחצית עשויות להגיע מפחמן מובנה בחומרי בניין עד לשנת 2035. המשמעות: חברות נדל"ן שלא ייערכו כבר היום להתמודדות עם משבר האקלים באמצעות הפחתת פליטות ואימוץ עקרונות קיימות ו-ESG (סביבה, חברה וממשל) — יעמדו בפני פגיעה קשה בגיוסי הון, איבוד שוכרים, וירידת ערך הנכסים.
לפי הדו"ח, 64% מהפליטות נובעות מתפעול המבנים (חימום, קירור, חשמל), בעוד 36% מהפליטות מקורן בפחמן המגולם בחומרי הבנייה עצמם. פליטות הפחמן המובנה צפויות לתפוס חלק גדל והולך בסך הפליטות מהסביבה הבנויה. "הקיץ האחרון היה החם ביותר שנמדד אי פעם," מציינת רו"ח אירנה בן יקר, Chief Purpose Officer ב-Deloitte ישראל ומנהלת תחום ESG. "אירועי מזג אוויר קיצוניים מתרבים, וענף הנדל"ן — כאחד התורמים המרכזיים לפליטות — חייב להסתגל." חברות נדל"ן שלא יתאימו את פורטפוליו הנכסים שלהן לשוק שמתעדף מבנים ירוקים ומפחיתי פליטות, ימצאו עצמן מאבדות משקיעים. כבר היום, גופים מוסדיים ומנהלי קרנות דורשים שהשקעות יעמדו בסטנדרטים גבוהים של נדל"ן בר-קיימא. התחום עובר שינוי עמוק — החל מהשלב התכנוני ועד לפיתוח ולתחזוקה. הציבור דורש יותר מבני מגורים בני קיימא, מבנים עם יעילות אנרגטית, תאורה טבעית, מערכות לחיסכון באנרגיה ומים, ומעבר לשימוש באנרגיה מתחדשת. סוגי סיכוני האקלים מתחלקים לשניים: הראשון, סיכוני מעבר — השפעת רגולציה, שינויים כלכליים והעדפות צרכנים. אלה כוללים דרישות מחמירות לבנייה ירוקה, עליית מחירי חומרי בנייה עתירי פחמן, שינוי העדפות משקיעים לטובת נכסים דלי פליטות, וסיכון מוניטין לחברות שלא פועלות בתחום הקיימות.
"הסוג השני הוא סיכונים פיזיים — השפעות ישירות של משבר האקלים על נכסים: הצפות חופים עקב עליית מפלס הים, סערות קיצוניות, הוריקנים, שריפות יער, שקיעת מבנים כתוצאה מעליית טמפרטורות, ועומסי חום המובילים לעלייה חדה בצריכת אנרגיה. כיום כבר ניתן לראות נכסים נפגעים, עלויות ביטוח עולות, ומשקיעים שמתרחקים מאזורים בסיכון גבוה. חברות נדל"ן שמבקשות להישאר תחרותיות בשוק העתידי צריכות לבצע ניתוח פורטפוליו מבחינת פליטות, צריכת אנרגיה ומים, לאמץ מדיניות דה-קרבוניזציה, להטמיע מדדי ESG בפיתוח הנדל"ן, לשדרג נכסים קיימים (מערכות מיזוג, לוחות סולאריים, חומרים ירוקים), לנצל מימון ירוק (אג"ח ירוקות, קרנות קיימות), ולהשתמש בבינה מלאכותית (AI) ו-Gen AI לתכנון חכם של מבנים בני קיימא".
הדו"ח מדגיש גם את צמיחתם של חוזי שכירות ירוקים (Green Leases), שבהם גם בעלי הנכסים וגם השוכרים מחויבים לעמידה בסטנדרטים סביבתיים גבוהים. חוזים אלו יוצרים win-win: הפחתת עלויות אנרגיה לדיירים, ונכסים שמחזיקים בערכם ואף מעלים אותו. חברות נדל"ן שיפעלו כבר היום להתאמה לעידן החדש — יובילו את השוק בשנים הבאות. מי שלא ייערך — יגלה שנכסי החברה שווים פחות, עלויות התחזוקה והביטוח מאמירות, והגישה למימון ומשקיעים מצטמצמת במהירות. "מה שפעם נתפס כאתגר סביבתי — הופך היום לשיקול פיננסי קריטי," מסכמת בן יקר. "ההמלצה שלנו ברורה: להתחיל עכשיו. השוק לא מחכה."
רו"ח אירנה בן יקר הינה Chief Purpose Officer ב-Deloitte ישראל ומנהלת תחום ESG
