הזדמנות נדל"נית חמה: להשקיע בקרקע ולרכוב על גל עליית המחירים
מחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לנסוק, ורבים מתקשים למצוא את דרכם אל נכס משלהם – בין אם למגורים ובין אם להשקעה. המצב הקיים דוחף משקיעים פוטנציאליים לחפש פתרונות יצירתיים שיאפשרו להם להדביק את הפער ולהגיע לנכס הנכסף. אחת החלופות המבטיחות ביותר היא השקעה ברכישת קרקע הנמצאת בהליך תכנון מפורט מתקדם, המבטיחה זכויות בנייה עתידיות במסגרת תוכניות איחוד וחלוקה. עשרות תוכניות ענק למתחמי מגורים ועירוב שימושים מקודמות בשנים האחרונות ברחבי הארץ, רובן על קרקעות מדינה. בחלק מהתוכניות הללו משווקות כיום קרקעות פרטיות המציעות למשקיעים הזדמנות פז: זכויות בנייה עתידיות עם פוטנציאל למיקסום ההשקעה והשגת רווח משמעותי בטווח השנים הקרובות.
שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מגיש סקירה מיוחדת וחשיפה בלעדית על המתחמים ה"שוויים" והחמים ביותר להשקעה כיום בקרקע, ואילו פרמטרים קריטיים יש לקחת בחשבון בבחינת השקעה מסוג זה.
הפרמטרים לבחירת השקעה נבונה בקרקע פרטית
לדברי דנוס, רכישת קרקע פרטית דורשת בחינה קפדנית של מספר מרכיבים משמעותיים:
-
הליך תכנוני מתקדם: הקרקע חייבת להיות מצויה בהליך תכנוני מתקדם, כשהפשרתה מקודמת באופן אקטיבי על ידי אחת מרשויות או מוסדות המדינה. מיקומים בהם קיים אינטרס לאומי לקידום תוכניות מפורטות מבטיחים וודאות גבוהה יותר לאישור התוכנית, גם אם יחולו שינויים בדרך. מדובר באזורים בהם המדינה שואפת לאשר תוכניות מפורטות בהקדם, תוך מתן דגש על מגמות תכנון עכשוויות כמו העצמת זכויות, תמהיל מגורים מחושב ובר-קיימא, ומתחמים בעירוב שימושים המשלבים מגורים, מסחר ותעסוקה.
-
סמיכות למרכזי תחבורה: נגישות תחבורתית היא אחד הגורמים המשפיעים ביותר כיום על ערך הקרקע. קרבה למערכות הסעת המונים (רכבת קלה, מטרו) משנה למעשה את מיקום הקרקע, מבלי להזיז אותה פיזית, והופכת אזורים למוקדי משיכה למשפחות ולמתחמי עסקים. באזורים מוטי תחבורה ציבורית, הביקוש לקרקע צפוי לעלות באופן וודאי, ואיתו גם מחירי הנכסים – בפרט במטרופולין גוש דן.
-
בעלות פרטית הניתנת לרישום בטאבו: חשוב לוודא שהבעלות על הקרקע היא פרטית וכי היא ניתנת לרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). קרקע הרשומה בטאבו קלה יותר למימוש, ונחשבת לנכס בעל ערך יציב המייצר תשואה לטווח ארוך. הביקוש לנכסים מסוג זה גבוה, ההיצע נמוך, והם מהווים השקעה אטרקטיבית במיוחד באזורי ביקוש.
מתחמי ההשקעה המומלצים על ידי אוהד דנוס – לאחר ניתוח וסקירה מעמיקים, אוהד דנוס מצביע על מספר מתחמים העומדים בקריטריונים המחמירים שנקבעו:
- הוד השרון – תכנית "מתחם התפר" (423-0096891)
כדאיות השקעה: רשות מקרקעי ישראל מקדמת, מיקום אסטרטגי בסמיכות לתחנת מטרו עתידית (תחנת הבנים).
הוד השרון נמצאת בשנים האחרונות בתנופת בנייה מרשימה. בניגוד לערים שכנות בהן עתודות הקרקע דלות, הוד השרון עדיין נהנית משטחים פתוחים וחקלאיים רבים, שחלקם הופשרו וחלקם בתהליכי תכנון מתקדמים. תכנית "מתחם התפר" היא אחת החשובות בעיר בשל מיקומה המרכזי והיותה תכנית דגל של רשות מקרקעי ישראל והוועדה המחוזית מחוז מרכז.
התכנית משתרעת על פני 266 דונם וכוללת הקמת מתחם מגורים משולב בעירוב שימושים סביב פארק עירוני. מטרתה לחבר את השכונות המזרחיות של העיר למרכזה, תוך הקמת 1,885 יחידות דיור חדשות, פיתוח תשתיות תחבורה נרחבות, כולל תחנת מטרו "הבנים", מוסדות חינוך ובריאות, ומרחבים ירוקים. מיקומה האסטרטגי, בלב העיר וסמוך לצומת דרכים מרכזי ובטבעת הראשונה של תחנת המטרו, מבטיח נגישות מעולה.
סטטוס התכנית: התכנית, המקודמת על ידי רמ"י, נמצאת בהליך תכנוני ארוך והופקדה בשנית באוגוסט 2024. למרות שהייתה על סף מתן תוקף במרץ 2025, הוועדה המחוזית החליטה לעדכן אותה להתאמה לתמ"א 70 ותמ"א 35/4, והוסיפה 1,050 יחידות דיור (גידול של כ-55%). ההכרעה הסופית צפויה עד מרץ 2026.
"זוהי דוגמה מצוינת להשקעה בקרקע הנחשבת בדרך כלל ספקולטיבית, אך בפועל היא בסיכון נמוך יותר מרכישת נכסי נדל"ן בנויים ללא פוטנציאל," מדגיש דנוס. "הקידום על ידי רמ"י, הקרבה לתחנת המטרו והשילוב של כלל המרכיבים מבטיחים וודאות גבוהה להשבחה". מחירי הקרקעות בתכנית נעים כיום סביב 4,500 ש"ח למ"ר, וצפויים להתייקר בעשרות אחוזים לאחר אישור התכנית, למרות תשלום היטל השבחה ומס שבח.
- ראשון לציון – "רובע ראשונים" (תמא/70/א)
כדאיות השקעה: תכנית דגל של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מתקדמת מאוד ועל סף אישור, מוטת תחבורה, ומתכתבת עם מגמות תכנון בינלאומיות באזור ביקוש בעדיפות לאומית.
ראשון לציון ממשיכה בתנופת פיתוח אדירה, וצפויה להפוך לעיר השלישית בגודלה בישראל. "רובע ראשונים" היא אחת התוכניות המסקרנות והמקודמות ביותר בעיר. פרויקט המטרו העתידי עומד לשנות את פני התחבורה בישראל וישפיע משמעותית על האזור. בסמוך לתחנת הרכבת הקיימת, יקום דיפו מטרו, וסביבו תוקם שכונה חדשנית שתהפוך למוקד עירוני ואזורי. התכנית, הממוקמת ממערב לרחוב הרצל ומזרחית לרחוב רמז, מציעה חיבור מהיר לכבישים ראשיים.
הרובע, המשתרע על כ-320 דונם, יכלול 2,600 יחידות דיור, 300 יחידות דיור מוגן, כ-280 אלף מ"ר לתעסוקה ומשרדים וכ-17 אלף מ"ר למסחר. התכנית מורכבת מחלקים על קרקע פרטית ועל קירוי מתחם הדיפו, וכוללת גם גשר הולכי רגל שיחבר לאזור הנופש המטרופוליני "האירוס", שישמש כריאה ירוקה משמעותית.
סטטוס התכנית: התכנית מקודמת במועצה הארצית לתכנון ולבנייה, נמצאת בשלבי תכנון מתקדמים מאוד, והופקדה בסוף 2024. הדיונים בהתנגדויות הציבור התקיימו, והיא צפויה להיות התוכנית הראשונה שתאושר מכוח תמ"א 70.
כדאיות ההשקעה: תכנון "רובע ראשונים" עולה בקנה אחד עם המגמה העולמית של תכנון מוטה תחבורה, המעודד שימוש בתחבורה ציבורית והפחתת התלות ברכב הפרטי. מיקומו האסטרטגי ליד קניון עזריאלי-ראשונים, תחנת הרכבת ותחנות הרכבת הקלה והמטרו העתידיות, מבטיח סביבה עירונית משולבת, נגישה ובת-קיימא. "רובע ראשונים הינו נדבך חשוב שבלתי ניתן לפסוח עליו כשחושבים על העיר ראשון לציון ועל שאיפתה הכמעט וודאית להפוך למטרופולין בפני עצמו," טוען דנוס. מחירי הקרקעות הפרטיות באזור נסחרות כיום בטווח של כ-7,000 ש"ח למ"ר, וצפויים לעלות באופן משמעותי לאחר אישור התכנית.
- רמת השרון ותל אביב – רובע גלילות (תמל/3007)
כדאיות השקעה: תכנית בעלת חשיבות לאומית בלב מרכז תחבורתי במיקום משובח.
תכנית דרום גלילות ממוקמת על שטח של כ-1,700 דונם בלב אזורי הביקוש, בין רמת השרון לצפון תל אביב ובסמוך להרצליה. היא עתידה להוות הרחבה צפונה לשכונת רמת אביב ג' ולמרכז התעסוקה המתהווה בפי גלילות. התכנית, המורכבת מאוד, כוללת הקמת רובע חדש שיכלול 18,500 יחידות דיור, כ-1.1 מיליון מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, ושטחים ציבוריים נרחבים. המתחם מכונה במוסדות התכנון "השער הצפוני החדש למטרופולין תל אביב".
סטטוס התכנית: התכנית מקודמת על ידי רמ"י. לפני כשנה ושלושה חודשים, הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור) החליטה על הפקדת התכנית ומינתה שמאי לביצוע טבלאות רפרצלציה. רמ"י אף קראה לבעלי הקרקעות הפרטיים במתחם להתאגד יחד כדי לזרז את מימוש הזכויות.
כדאיות השקעה: "הנה לנו דוגמה נוספת ומצוינת המשלבת את כל המרכיבים החשובים," מציין דנוס. "קידום ממשלתי, לב התכנית יהווה מרכז תחבורה משולב שיכלול שתי תחנות מטרו (M1 ו-M3), מסוף אוטובוסים מטרופוליני ותחנת רכבת כבדה". המתחם כולו נשען על תכניות המטרו, ותוכניות שאושרו לאחרונה באזור כוללות תקן חניה מופחת בהתאם. הקרקע הפרטית במתחם גלילות נחשבת לחטיבת קרקע איכותית באחד המיקומים הטובים ביותר בתל אביב. המדינה אינה יכולה להרשות לעצמה להותיר אותה ללא תכנון, מה שמבטיח למשקיעים השתלבות באזור מתוכנן היטב. המחירים כיום כ-13,000 ש"ח למ"ר, ועם אישור תכנית הפרצלציה צפוי רווח נאה למשקיעים, ואף יותר למי שיבחר להישאר בעלים ולהשתלב בבנייה ובפיתוח.
- הרצליה – הרובע הצפוני (תמ"ל/3006)
כדאיות השקעה: אמנם לטווח ארוך, אך עם פוטנציאל עצום להשבחה.
העיר הרצליה עומדת בפני מהלך משמעותי שיחולל מהפכה במבנה העירוני שלה, עם קידום תכנית "הרובע הצפוני הרצליה" ופינוי שדה התעופה. התכנית משלימה את הרצף העירוני בין הרצליה, רעננה וכפר שמריהו, ואת רצף הפארקים בין פארק הרצליה לאזור הנופש המטרופוליני רעננה. הרובע החדש יכלול כ-15,500 יחידות דיור, כ-500,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, מוסדות ציבור וחינוך, ושטחים פתוחים נרחבים.
סטטוס התכנית: התכנית, הנמצאת בהליכי תכנון למעלה מ-8 שנים, הוכרזה כמתחם מועדף לדיור במאי 2019. במרץ השנה נדונה התכנית בדיון "שולחן עגול" בותמ"ל, וכעת נדרשים ראשי הרשויות לדון מול המדינה על גיבוש הסכם גג.
כדאיות השקעה: "כאן כבר מדובר בתכנית לטווח ארוך יותר, כשההשקעה מתאימה ל'רצי מרתון' שאין להם בעיה לפתוח תכנית חיסכון לילדים ויש להם את הכסף הפנוי לכך", מסכם דנוס. למרות שמדובר בהעתקת תשתית אווירית שתארך זמן, "גם את שדה דב, שדה פעיל וגדול בהרבה, פינו בסוף, וגם כאן השדה יפונה". כשהדבר יקרה, התכנון כבר ירוץ וערך הקרקע יעלה משמעותית. המחירים כיום נעים בין 3,500-6,500 ש"ח למ"ר, וצפויה עליית ערך משמעותית עם השלמת התכנון ועליית הדחפורים על הקרקע.
לסיכום, השקעה בקרקע הנמצאת בהליך תכנון מתקדם, במיוחד באזורים עם אינטרס לאומי לפיתוח ובסמיכות למרכזי תחבורה, מציעה פוטנציאל תשואה אדיר. עם זאת, חשוב לבצע בדיקה יסודית ולקבל ייעוץ מקצועי לפני קבלת החלטה.
