שוק הדיור ממשיך להתקרר: מה עומד מאחורי הפער בין מכירת דירות לקרקעות?

לפי עידן אזולאי, מנהל השקעות ראשי בסיגמא־קלאריטי, נתוני מדד מחירי הדירות לחודש אוקטובר מצביעים על המשך הירידות בשוק. בין אוגוסט לספטמבר נמשכה מגמת ההתקררות, כאשר הירידה המצטברת מתחילת השנה עומדת על כ־5.5 אחוז.

אך לצד הירידה במחירי הדירות, מתרחשת תופעה נוספת שמעצבת מחדש את שוק הנדלן: נתק הולך וגדל בין היקף מכירת הדירות לבין מכירת הקרקעות. על פי סקירת הנדלן האחרונה של משרד האוצר, שנדונה בגרף המצורף לדברי אזולאי, נראה כי שני העולמות מתנהלים במסלולים שונים.

בעוד קצב מכירת הדירות בשנים האחרונות נע בתנודתיות חדה – שיאי מכירות ב־2021, ירידה חדה מ־2022, התאוששות חלקית ב־2024 וריסוק מחודש ב־2025 – מחירי הקרקעות נותרו יציבים יחסית ורמות המכירה נותרו גבוהות. אזולאי מסביר כי לאחר שנת שיא עם 38 אלף דירות חדשות וטרם העלאות הריבית, קבלנים גדולים החלו לממש קרקעות, בעוד קבלנים קטנים ובינוניים המשיכו לרכוש מתוך ציפייה לביקוש יציב וריבית נמוכה. ב־2024 נרשמה התאוששות מסוימת במכירות הדירות, בעיקר הודות למבצעי מימון אגרסיביים, אך עם סביבת ריבית גבוהה ומצב ביטחוני מורכב – המכירות נעצרו בפתיחת 2025.

כאן נוצר הפער המעניין: בעוד הגרף של מכירת הדירות צונח בחדות, הגרף של מכירת הקרקעות כמעט ואינו משתנה.

לדברי אזולאי, המשמעות כפולה:

• קבלנים במצוקת תזרים נאלצים למכור קרקעות כדי לשרת חוב.

• גופים גדולים עם נגישות להון זול מנצלים את המצב ורוכשים קרקעות במחירים נמוכים.

מדובר בתרחיש מוכר משוק ההון: הסבלני מרוויח על חשבון מי שהניח שמחירי הדירות תמיד יעלו. לצד זאת, מדד המחירים לצרכן הראה כי שכר הדירה בחוזים המתחדשים עלה ביותר מ־5 אחוז זה החודש הרביעי ברציפות, מה שמדגיש את העדפת הציבור להשכרה על פני רכישה – בעיקר עקב מחירים גבוהים ומלאי דירות שובר שיאים.

בחלקו השני של הניתוח, אזולאי מתייחס לשוק שכמעט אינו זוכה לכותרות יומיומיות – אך משפיע דרמטית על הכלכלה הגלובלית: שוק המתכות התעשייתיות. הבינה המלאכותית דורשת תשתית פיזית רחבה: חיווט, שרתים, מערכות קירור, שנאים ורכיבי חשמל – כולם נשענים על נחושת. הנחושת נמצאת עמוק בתוך השבבים עצמם, כחלק מתהליכי ייצור מתקדמים שמאפשרים צפיפות טרנזיסטורים חיונית למודלי AI מודרניים. כשהוסיפו לכך את גאות האנרגיה הירוקה והחשמול, נוצר ביקוש מבני אדיר למתכת.

התוצאה:

• מחיר הנחושת עלה בלמעלה מ־10 אחוז בשלושת החודשים האחרונים.

• 24 אחוז עלייה מתחילת השנה – קרוב לשיאים היסטוריים.

אלומיניום משמש בעיקר למבני שרתים, גופי קירור, ארונות ומתקני תשתית. הוא חלק בלתי נפרד מהבנייה של מרכזי נתונים, קווי מתח ומערכות ייצור אנרגיה. בעוד המחירים עולים בעולם, בארה"ב הם עלו אף יותר בעקבות מכסים על יבוא מקנדה.

לפי אזולאי, המגמה ברורה ומתמשכת, ונשענת על ארבעה מנועים מרכזיים:

• חשמול ואנרגיה ירוקה

• צמיחה בתשתיות ותיעוש

• בום במרכזי נתונים ובינה מלאכותית

• בניית שרשראות אספקה יציבות וקרובות

התוצאה: שוק תנודתי אך במגמת עלייה ברורה בשנים הקרובות, במיוחד במתכות שבבסיס מהפכת האנרגיה והדיגיטל.