תופעת ההשקעות הזרות בנדל"ן הישראלי: איום או הזדמנות?

בעשור האחרון, שוק הנדל"ן הישראלי הפך ליעד אטרקטיבי למשקיעים מכל רחבי העולם – מארה"ב וקנדה ועד צרפת, בריטניה ורוסיה. דירות יוקרה נרכשות במיליוני שקלים, מגדלי משרדים מתמלאים בהון בינלאומי, והשפעת ההון הזר על השוק המקומי מורגשת יותר מאי פעם. השאלה הגדולה היא – האם מדובר בהזדמנות כלכלית שתורמת לצמיחה, או דווקא באיום שמעלה מחירים ופוגע בציבור הישראלי?

מי הם המשקיעים הזרים?

רוב ההשקעות הזרות בנדל"ן בישראל מגיעות ממספר מקורות מרכזיים:

• יהודים מהתפוצות שמעוניינים בנכס בארץ למטרות השקעה או חופשות תקופתיות

• משקיעים פרטיים שמחפשים גיוון תיקים ומעדיפים נכסים פיזיים על פני שוק ההון

• קרנות נדל"ן בינלאומיות שרואות בישראל שוק קטן אך יציב

• רוכשים אסטרטגיים בעיקר בתחום המשרדים והנדל"ן המסחרי

ההשפעה על מחירי הדירות

הביקוש מצד משקיעים זרים, במיוחד באזורים מבוקשים כמו תל אביב, הרצליה, ירושלים ונתניה, גורם ללחצים כלפי מעלה על המחירים. בשכונות רבות בירושלים, למשל, ניתן לראות שיעור גבוה של דירות רפאים – דירות שנרכשו אך כמעט ואינן מאוכלסות. הדבר יוצר מחסור מלאכותי בדירות זמינות, מה שמקשה על צעירים ומשפחות לקנות או לשכור.

מה המדינה עושה בנידון?

במהלך השנים האחרונות ננקטו צעדים שונים לצמצום תמריצי ההשקעה הזרה:

• מס רכישה מוגדל למשקיעים זרים

• חוקי דיווח והגבלות מיסוי

• הצעות לחייב בתשלומים נוספים על דירות ריקות

למרות זאת, ההון הזר עדיין זורם – לעיתים דרך חברות בינלאומיות וקרנות שמקשות על האכיפה הישירה.

האם יש גם יתרונות?

בהחלט. השקעות זרות בנדל"ן מביאות איתן יתרונות חשובים:

• הזרמת הון חיצוני למשק המקומי

• יצירת מקומות עבודה בפרויקטים חדשים

• חיזוק קשרים בין-לאומיים

• פיתוח אזורים מוזנחים דרך מיזמים גדולים במימון חוץ

איום או הזדמנות?

כמו הרבה דברים בכלכלה – התשובה מורכבת. מצד אחד, משקיעים זרים תורמים להזרמת כספים, לפיתוח ולעשייה. מצד שני, אם המדינה לא תאזן בין טובת המשקיעים לבין טובת האזרחים – אנו עלולים למצוא את עצמנו עם שוק נדל"ן שמשרת את בעלי ההון בלבד.

לסיכום

השקעות זרות בנדל"ן הן תופעה בינלאומית מוכרת, וגם ישראל לא חסינה. השאלה היא כיצד ננהל את התופעה בצורה חכמה: כך שנשיג את היתרונות – בלי לפגוע בזכאות הבסיסית של כל אזרח לגור בארץ במחיר סביר.