שוק הנדל"ן הישראלי מציג נתונים סותרים ומדאיגים לסיכום שנת 2025. מניתוח מיוחד של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שבוצע על ידי "החברה לפיתוח והתחדשות עירונית", עולה תמונה פרדוקסלית: בעוד שסך התחלות הבנייה הכלליות בישראל רשם עלייה שנתית חדה של כ-15%, הרי שדווקא התחלות הבנייה של בניינים שנבנו מחדש (הריסה ובנייה במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א 38/2) נמצאות בירידה של כ-2%. המשמעות הסטטיסטית ברורה: שיעורן של התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית צנח מ-26% מכלל התחלות הבנייה בשנת 2024, ל-22.2% בלבד בשנת 2025.
במספרים מוחלטים, הנתונים הופכים כואבים אף יותר על רקע המציאות הביטחונית. בשנת 2025 נהרסו רק 5,747 דירות ישנות במסגרת פרויקטים של התחדשות (ירידה של כ-4% לעומת אשתקד). כלומר, רק עבור 5,747 משפחות החל בפועל תהליך של בניית דירה חדשה וממוגנת הכוללת ממ"ד תקני. בחינת הנתונים בחלוקה גיאוגרפית מציגה תמונה מעורבת.
במחוז ירושלים נרשם גידול של כ-8.8% בהתחלות הבנייה בהתחדשות (1,752 דירות ב-2025 לעומת 1,611 ב-2024), כאשר כיום כל דירה חמישית בעיר (20.3%) נבנית במסגרת זו. במחוז חיפה נרשמה עלייה של 6.5% (1,381 דירות, המהוות 18% מסך ההתחלות במחוז), ובמחוז המרכז חלה עלייה של 4.1% (4,830 דירות, 23.2% מההתחלות). מחוז הצפון אמנם מציג עלייה של 3.4%, אך במספרים מוחלטים מדובר בטיפה בים – רק 331 דירות החלו להיבנות, ורק 112 דירות ישנות נהרסו.
מנגד, המחוזות שמושכים את הממוצע הארצי כלפי מטה הם תל אביב והדרום. במחוז תל אביב נרשמה ירידה של כ-2% (9,213 דירות לעומת 9,392 אשתקד), אף על פי שפרויקטים של התחדשות עדיין מהווים 52.5% מכלל התחלות הבנייה במחוז – נתון המעיד על היעדר כמעט מוחלט של קרקעות פנויות באזור. ההתרסקות האמיתית נרשמה במחוז הדרום, שם צנחו התחלות הבנייה בהתחדשות בשיעור דרמטי של 65.4% – מ-835 דירות ב-2024 ל-289 דירות בלבד ב-2025 (2.3% בלבד מכלל הבנייה במחוז).
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית שערכה את הניתוח, מזהיר מפני השלכות הנתונים: "אנחנו בעיצומה של מלחמה קשה, מרובת נפגעים, ובכל יום עדים לחשיבותו של הממ"ד כאמצעי מציל חיים. על הרקע הזה, הנתונים שמוכיחים שההתחדשות העירונית לא תופסת תאוצה הם פשוט כואבים". לדבריו, הבעיה המרכזית כיום אינה בשלבי התכנון, אלא בביצוע. "יש הרבה תוכניות מאושרות על הנייר, אבל ביום שהיזם צריך להשלים את התהליכים לקבלת היתר ולעלות לקרקע, הוא חושב פעמיים בשל ההאטה בשוק. עלויות הבנייה, ההריסה ותשלומי השכירות למפונים נמצאות במגמת עלייה מתמדת, ויש חשש ממשי שקצב המכירות והמחירים יהפכו את הפרויקט ללא רווחי. הגיעה העת שהמדינה והרשויות ינקטו צעדים אמיצים לחיזוק הכדאיות הכלכלית ליזמים באמצעות תוספת זכויות, הטבות מס או מענקים".
מיכל גור, מנכ"לית חברת פרץ בוני הנגב, הצטרפה לדברים ואמרה: "בימים שבהם ישראל נתונה תחת מתקפה של טילים, קשה מאוד לקבל נתונים של ירידה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית, שמשמעותם בפועל היא האטה בקצב מיגון הבתים הישנים. ליזמים יש אינטרס לבנות ולמגן, אך אנו נתקלים לא פעם בשיקולים פוליטיים ובעיכובים בירוקרטיים מצד רשויות מקומיות. הממשלה והרשויות חייבות להסיר חסמים באופן אקטיבי ולהוביל פתרונות יצירתיים במקרים שבהם פרויקטים, במיוחד בפריפריה, לא עוברים את סף הכדאיות. אי אפשר לצפות מהשוק הפרטי לשאת לבדו בנטל המיגון הלאומי".
רן ינאי, מנכ"ל ובעלים של חברת צ.פ, הוסיף: "הנתונים צריכים להדליק נורה אדומה. בעוד שוק הנדל"ן הכללי מראה סימני התאוששות, דווקא המנוע הקריטי לחוסן הלאומי נמצא בנסיגה מדאיגה. הירידה מ-26% ל-22% בתוך שנה היא תעודת עניות למאמצי המיגון של ישראל. התחדשות עירונית היא כבר מזמן 'כיפת ברזל' אזרחית. העובדה שהקצב מאט נובעת מחסמים בירוקרטיים וחוסר ודאות תכנונית שחונקים את השטח. אם המדינה לא תשכיל לקצר תהליכים דרסטית, הפער בין הצורך הביטחוני לביצוע ימשיך להתרחב, ויפקיר רבבות ללא מיגון".
ישראל אבוחצירא, מנכ"ל משותף בחברת נתיבים, הציע זווית נוספת למשבר: "אנחנו רואים תמונת מראה של השוק: מצד אחד ריבית גבוהה ומחסור בכוח אדם, ומצד שני הצפה של התחייבויות חסרות כיסוי מצד יזמים לא אחראיים. ה'ריצה למרחקים קצרים' של חתימות ללא היתכנות כלכלית הובילה לכך שכעת הפרויקטים האלו פשוט קופאים. זהו זמן של חברות איכותיות. יחד עם זאת, זו קריאת השכמה לממשלה. המודלים המיושנים של מענקים לא עובדים. המדינה חייבת להשקיע 'במנועים' של הרשויות – לחזק את ועדות התכנון כדי לייצר ודאות ליזמים, ולהשקיע מסיבית בתשתיות משלימות, בדומה למודל הסכמי הגג".
