סוגיית זכויותיהם של קשישים בפרויקטי פינוי בינוי קיבלה השבוע תפנית משמעותית בעקבות חוות דעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס. חוות הדעת, שנשלחה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מבקשת לעשות סדר בסיטואציה רגישה: מה קורה כאשר בעל דירה המוגדר כ"קשיש" חותם על הסכם התחדשות עירונית, אך הולך לעולמו לפני סיום הפרויקט?
הזכות עוברת בירושה – אבל עם כוכבית
לפי הוראות החוק הקיימות, כדי למנוע מצב שבו קשישים מעכבים פרויקטים בשל הקושי במעבר בגיל מבוגר, היזם מחויב להציע להם חלופות ייחודיות. אלו כוללות, בין היתר:
- קבלת שתי דירות קטנות במקום דירת תמורה אחת גדולה.
- דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון כספיים.
- תמורה כספית מלאה בשווי דירת התמורה (לצורך רכישת דירה חלופית או כניסה לבית אבות).
עו"ד כרמית יוליס קבעה בחוות דעתה כי מרגע שנחתם ההסכם, הזכות להטבות אלו הופכת לזכות חוזית שהיא חלק מהעיזבון. המשמעות: היורשים נכנסים בנעלי המנוח וזכאים לקבל מהיזם את אותן תמורות כלכליות שהובטחו לקשיש.
למרות הבשורה המשפטית, עו"ד יריב בר דיין, בעלים של משרד עורכי דין ומומחה בייצוג בעלי דירות, מתריע מפני "פיל בחדר" שנותר ללא מענה – סוגיית המיסוי. "חוות הדעת משקפת נכונה את מערכת היחסים החוזית, אך היא אינה פותרת את השאלה המרכזית: האם הפטור ממס שניתן לקשיש עובר גם ליורשיו?", מסביר עו"ד בר דיין. לדבריו, ברוב המקרים התשובה לכך כיום היא שלילית. התוצאה עלולה להיות הרסנית: היזם יידרש לספק את התמורה, אך היורשים יחויבו בתשלום מס כבד שעלול להפוך את העסקה ללא כדאית או לייצר סכסוכים משפטיים מול היזם סביב השאלה מי נושא בנטל המס.
לדברי עו"ד בר דיין, חוסר הבהירות הנוכחי עלול לתקוע פרויקטים ולפגוע בוודאות הכלכלית של כל הצדדים. "על המחוקק להידרש לנושא ולקבוע קריטריונים ברורים בחוק, לפיהם גם יורשים הנכנסים בנעלי הקשיש יזכו להטבות המס המקוריות", הוא טוען. עד שהמחוקק יתערב, ממליץ עו"ד בר דיין הן ליזמים והן לבעלי הדירות לא להשאיר דבר ליד המקרה: "חשוב להסדיר במפורש בחוזה הפינוי בינוי מי נושא בחבות המס במקרה של פטירת הקשיש, כדי למנוע הפתעות כואבות בהמשך הדרך".
