כמה משכנתא אפשר לקבל? המחשבון בודק את שתי המגבלות שקובעות את התשובה: יחס ההחזר מההכנסה ושיעור המימון שבנק ישראל מתיר. מזינים הכנסה נטו, הון עצמי וסוג רכישה, ומקבלים את המשכנתא המקסימלית, את מחיר הדירה שאפשר לקנות ואת המגבלה שעוצרת אתכם, אחרי שריון מס הרכישה.
כמה משכנתא אפשר לקבל?
⚠️ התוצאה היא הערכה בלבד למידע כללי, ואינה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ פיננסי. להבהרה המשפטית המלאה
- יחס החזר: ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה. מעל 40% הבנק מחזיק יותר הון נגד ההלוואה, ולכן בודק אותה בקפדנות.
- שיעור מימון: עד 75% ממחיר דירה יחידה, 70% בדירה חלופית ו-50% בדירה להשקעה.
- תקופה: עד 30 שנה. ריבית משתנה: עד 66.66% מהמשכנתא.
- ההון העצמי צריך לכסות גם מס רכישה, עורך דין ועלויות נלוות, שאינם ממומנים במשכנתא.
איך מחשבים כמה משכנתא אפשר לקחת
הבנק בודק שתי מגבלות, והנמוכה מביניהן קובעת:
- לפי ההכנסה: הכנסה פנויה (נטו פחות התחייבויות קבועות) × יחס ההחזר = ההחזר החודשי המרבי. מההחזר הזה, הריבית והתקופה נגזר סכום ההלוואה.
- לפי ההון העצמי: בדירה יחידה המשכנתא היא עד 75% ממחיר הדירה, כלומר ההון העצמי צריך להיות לפחות 25%. לכן המשכנתא המרבית היא פי 3 מההון העצמי שנשאר לדירה.
המחשבון משריין מתוך ההון העצמי את מס הרכישה (לפי מדרגות 2026) ואת העלויות הנלוות שהזנתם, ורק היתרה נחשבת להון עצמי לדירה.
דוגמה: הכנסה של 22,000 ₪ והון עצמי של 600,000 ₪
זוג עם הכנסה פנויה של 22,000 ₪ בחודש, הון עצמי של 600,000 ₪, דירה יחידה, יחס החזר של 40%, ריבית ממוצעת של 5% ל-30 שנה:
| החזר חודשי מרבי (40% מ-22,000 ₪) | 8,800 ₪ |
|---|---|
| משכנתא מקסימלית לפי ההחזר | 1,639,278 ₪ |
| מס רכישה משוער (דירה יחידה) | 8,810 ₪ |
| מחיר דירה מקסימלי | 2,230,468 ₪ |
| שיעור מימון | 73.5% |
כאן ההכנסה היא המגבלה: שיעור המימון נמוך מ-75%, ולכן הון עצמי נוסף לא יגדיל את המשכנתא. לחישוב ההחזר לפי מסלולים עברו למחשבון המשכנתא.
מה עוד משפיע על אישור המשכנתא
- שמאות: שיעור המימון מחושב לפי שווי הנכס. אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממחיר העסקה, המשכנתא תקטן.
- התחייבויות: הלוואות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים ומזונות יורדים מההכנסה הפנויה, לפי ההגדרה של בנק ישראל.
- הכנסה של קרוב משפחה ערב: הבנק רשאי להכיר במחצית מההכנסה הפנויה של קרוב מדרגה ראשונה שערב להלוואה ומשלם לפחות 20% מההחזר, בתנאים שבהוראה.
- דירה בהנחה: במחיר מופחת יש כללים נפרדים לחישוב שווי הנכס. ראו את המדריך לדירה בהנחה.
לפני הפגישה בבנק כדאי לקרוא את המדריך למשכנתא ראשונה ולבדוק את מס הרכישה על הדירה.
כמה משכנתא אפשר לקבל לפי הכנסה
המשכנתא המקסימלית לפי ההכנסה בלבד, ביחס החזר של 40% וריבית ממוצעת של 5%. בפועל צריך לבדוק גם את מגבלת ההון העצמי במחשבון.
| הכנסה פנויה בחודש | החזר חודשי (40%) | משכנתא ל-30 שנה | משכנתא ל-25 שנה |
|---|---|---|---|
| 15,000 ₪ | 6,000 ₪ | 1,117,690 ₪ | 1,026,360 ₪ |
| 20,000 ₪ | 8,000 ₪ | 1,490,253 ₪ | 1,368,480 ₪ |
| 25,000 ₪ | 10,000 ₪ | 1,862,816 ₪ | 1,710,600 ₪ |
| 30,000 ₪ | 12,000 ₪ | 2,235,379 ₪ | 2,052,721 ₪ |
| 40,000 ₪ | 16,000 ₪ | 2,980,506 ₪ | 2,736,961 ₪ |
כמה הון עצמי צריך לדירה
בדירה יחידה ההון העצמי צריך לכסות לפחות 25% ממחיר הדירה, בדירה חלופית 30% ובדירה להשקעה 50%. מעבר לזה הוא צריך לכסות את מס הרכישה ואת העלויות הנלוות:
| מחיר הדירה | הון עצמי מינימלי (דירה יחידה) | מס רכישה (דירה יחידה) | סך הכול לפני עלויות נלוות |
|---|---|---|---|
| 1,800,000 ₪ | 450,000 ₪ | 0 ₪ | 450,000 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 625,000 ₪ | 20,538 ₪ | 645,538 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 750,000 ₪ | 45,538 ₪ | 795,538 ₪ |
מס הרכישה מחושב לפי מדרגות 2026 של רשות המסים. לפירוט לכל מדרגה עברו למחשבון מס רכישה.
שאלות נפוצות
כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה ראשונה?
עד 75% ממחיר הדירה, ובתנאי שההחזר החודשי לא עולה על 50% מההכנסה הפנויה. בפועל הסכום תלוי בהכנסה, בריבית, בתקופה ובשמאות.
כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה שנייה?
על דירה להשקעה עד 50% ממחיר הדירה. משפרי דיור שמתחייבים למכור את הדירה הקיימת (דירה חלופית) יכולים לקבל עד 70%.
מה יחס ההחזר המקסימלי מההכנסה?
בנק ישראל אוסר לאשר משכנתא שההחזר החודשי שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה. כשהיחס עולה על 40% הבנק נדרש להחזיק נגד ההלוואה יותר הון (משקל סיכון 100%).
מה זו הכנסה פנויה?
ההכנסה החודשית נטו של הלווים, פחות הוצאות קבועות כמו החזרי הלוואות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים ומזונות, לפי נספח א' להוראה 329 של בנק ישראל.
לכמה שנים אפשר לקחת משכנתא?
עד 30 שנה, לפי הוראה 329 של בנק ישראל. תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי ומגדילה את סך הריבית.
למה כדאי לשריין את מס הרכישה מההון העצמי?
הבנק מממן רק את מחיר הדירה. מס רכישה, עורך דין, תיווך ושמאי משולמים מההון העצמי, ולכן הם מקטינים את הסכום שנשאר להון עצמי לדירה.
כמה הון עצמי צריך לדירה של 2.5 מיליון ₪?
בדירה יחידה לפחות 625,000 ₪ (25%), ועוד כ-20,538 ₪ מס רכישה לפי מדרגות 2026, לפני עורך דין ועלויות נוספות.
האם מענק או הלוואה מהמשפחה נחשבים להון עצמי?
מענק שלא צריך להחזיר אינו התחייבות. הלוואה שמחזירים בתשלומים לתקופה של יותר מ-18 חודשים נחשבת לפי הגדרות בנק ישראל להוצאה קבועה, ומקטינה את ההכנסה הפנויה.
נכתב ונבדק על ידי מערכת זירת הנדל״ן, על בסיס פרסומים רשמיים. עודכן לאחרונה: 15 בנובמבר 2026.
מקורות: בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, הוראת ניהול בנקאי תקין 329 "מגבלות למתן הלוואות לדיור", בנוסח חוזר ח-06-2852 מ-30.6.2026 (סעיפים 2, 5–8 ונספח א'); רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (מדרגות מס רכישה).
עוד בזירת הנדל״ן: מחשבון משכנתא · מחשבון מחזור משכנתא · בנק ישראל הוריד את הריבית ל-3.75% · כל מחשבוני הנדל״ן
הבהרה משפטית
המחשבונים והמידע בעמוד זה נועדו למידע כללי ולהמחשה בלבד. הם אינם מהווים ייעוץ משפטי, ייעוץ מס, ייעוץ פיננסי, ייעוץ השקעות או ייעוץ משכנתאות, ואינם תחליף להתייעצות אישית עם איש מקצוע מוסמך.
התוצאות הן הערכה בלבד. הן מבוססות על הנתונים שהזנתם ועל הנחות מפושטות, והסכום שייקבע בפועל על ידי רשות המסים, הבנק או כל גורם אחר עשוי להיות שונה. אנו פועלים לעדכן את הנתונים, אך ייתכנו טעויות, השמטות או שינויים בחקיקה, בתקנות ובנהלים שטרם עודכנו בעמוד.
אין להסתמך על המחשבונים לצורך קבלת החלטות כספיות, חתימה על חוזה או נטילת הלוואה. לפני כל עסקה יש להתייעץ עם עורך דין, רואה חשבון, יועץ מס או יועץ משכנתאות מוסמך. השימוש במחשבונים הוא באחריות המשתמש בלבד, וזירת הנדל״ן, עורכיה וכותביה לא יישאו באחריות לכל נזק, הפסד או הוצאה, ישירים או עקיפים, שייגרמו כתוצאה מהשימוש במחשבונים או מהסתמכות על תוצאותיהם.
פרטיות: החישוב מתבצע בדפדפן שלכם בלבד. הנתונים שאתם מזינים אינם נשמרים ואינם נשלחים לאתר.
